До 2034 року уряд планує сформувати спеціальний фонд для будівництва та управління державними квартирами, який матиме офіси на півдні, центральній та північній частинах країни, а також створити реєстр орендарів за муніципалітетами, щоб врегулювати сірий ринок здачі квартир в оренду.
Також планується запровадити субсидії на оренду порожніх квартир під соціальне житло, щоб їх власники отримували пільги або звільнення від сплати податку на прибуток, прибутку, ПДВ... Згідно з розрахунком, отриманим на основі даних перепису населення, в країні 170.000 тис. таких квартир. До власників цих квартир мають намір запровадити репресії, якщо вони не захочуть їх здавати, але які це будуть заходи, не повідомляється. Також планується ухвалення Закону про оренду квартир, який професіоналізуватиме роботу управителя, який повинен мати ліцензію.
Це деякі кроки, представлені в проекті Стратегії житлової політики до 2034 року, яку Міністерство просторового планування, урбаністики та державного майна на чолі з міністром Славеном Радуновичем винесло на громадське обговорення до 24 грудня. Разом з цим документом обговорюється план заходів на наступний рік.
Європейська економічна комісія ООН проведе техніко-економічне обґрунтування нової програми оренди соціального житла, яка фінансуватиметься Банком розвитку Ради Європи.
Головною метою десятирічної стратегії Уряду є забезпечення доступним житлом громадян або домогосподарств, які з соціальних, економічних та інших причин не можуть вирішити житлове питання. Доступне житло – це оренда квартири за ціною, нижчою від ринкової, причому вона виділяється за спеціальними правилами або є можливість купити квартиру за більш вигідними цінами.
Як написано в урядовому документі, приватні особи не будують квартири для вирішення житлових питань громадян, тому можна застосувати західну систему, тобто надати в оренду достатню кількість квартир у бюджетній сфері.
Ця Стратегія має чотири основні цілі: покращення нормативно-правових умов житла, підвищення якості, підвищення доступності доступного житла та встановлення кращої політики оренди.
«Одним із викликів, з якими стикається Чорногорія, є відсутність спеціального органу з будівництва, обслуговування та управління житловим фондом на державному рівні. Ідея полягає в тому, що така інституція, як головна і центральна в цій сфері, управляє фондом, формує всі доходи і розподіляє їх на утримання існуючих і будівництво нових державних квартир. Ця мета пов'язана з удосконаленням законодавчої бази, оскільки всій діяльності щодо формування органів влади передує створення правових умов. Кінцевою метою, яка досягається протягом дії цього стратегічного документу, є офіційне створення цього органу з утворенням трьох регіональних центрів на північному, центральному та південному рівнях», – йдеться у документі.
Модель Європейського Союзу
Рекомендацією всіх інституцій на рівні Європейського Союзу є, як зазначено у Стратегії, створення та розвиток сфери оренди з метою вирішення житлових питань для молоді, соціально незахищених та інших. Як він пише, приватні особи не будують квартири через вирішення житлових питань громадян, тому можна застосувати західну систему, тобто забезпечення достатньої кількості квартир у бюджетній сфері здійснюється через оренду.
Дані перепису населення, домогосподарств і квартир від 2023 року показують, що на території Чорногорії є близько 170.000 XNUMX порожніх квартир, тому пропонується через брак доступних квартир для оренди всі наявні квартири здавати в оренду. Наголошується, що з цією метою Європейська економічна комісія ООН проведе техніко-економічне обґрунтування нової програми оренди соціального житла, і що вона фінансуватиметься Банком розвитку Ради Європи.
«Також у зв’язку з відсутністю доступних квартир на ринку оренди буде проведена робота щодо запровадження як заходів стимулювання, так і репресивних заходів, тобто щодо запровадження заходів стимулювання оренди невикористаних квартир у сенсі зменшення або звільнення від плати за оренду квартир. податок на прибуток, ПДВ... для власників невикористаних квартир та запровадження фінансового навантаження для власників невикористаних (порожніх) квартир, які не бажають їх здавати або здають нелегально», – йдеться у Стратегії.
Згідно з повідомленнями, утримання житлових будинків є поганим, а управління ним недостатньо ефективним, тому навіть громадяни не знають своїх прав та обов’язків. Саме тому, окрім роз’яснювальної роботи та внесення змін до нормативно-правових актів, планується запровадити професійного управителя житлового будинку. Мета полягає в тому, щоб залишити управління особі або компанії, яка отримає ліцензію на виконання завдань управління, щоб забезпечити більшу ефективність і більшу безпеку. У Стратегії також зазначено, що необхідно посилити потенціал інспекторів з питань ЖКГ та освіти, оскільки вони контролюють виконання закону.
Крім того, планується створити базу суборендаторів по муніципалітетам, щоб врегулювати сірий ринок здачі квартир в оренду. Також зазначено, що дані перепису будуть проаналізовані, оскільки Управління статистики не оприлюднило всі дані по муніципалітетам, тобто скільки є орендарів, який їхній вік і рівень освіти, а також яка середня кількість членів сім'ї. Планується, що ці дані будуть включені до Стратегії, перед публікацією в перші три місяці 2025 року.
Більша енергоефективність
Стратегія планує зменшити високі витрати на електроенергію та інші податки за рахунок підвищення енергоефективності будинків. Констатується, що недостатня енергоефективність та висока вартість безпосередньо впливають на виникнення енергетичної бідності.
«У 2025 році Міненерго планує розпочати підготовку Дослідження щодо підвищення енергоефективності будівель, яке представлятиме Стратегію довгострокової реновації будівель. Метою зазначеного дослідження є зменшення витрат на опалення та підвищення комфорту в домогосподарствах шляхом запровадження фінансової підтримки, яка включала б запровадження цільових державних та місцевих програм субсидій на енергозбереження в домогосподарствах та використання відновлюваних джерел енергії, які сприяло б зменшенню енергетичних потреб, а також використанню сонячної енергії та сучасних видів біомаси (пеллети, брикети, деревна тріска), тобто зменшило б енергетичну бідність. Деякі програми мають включати безвідсоткові позики для встановлення систем опалення на біомасі, встановлення фотоелектричних сонячних систем у віддалених сільських районах, безвідсоткові позики для покращення енергетичних характеристик будівель та субсидії для встановлення сонячних систем у нових будинках. , за рахунок зниження місцевих комунальних податків», – зазначає він.
Для прогресу в житловому будівництві в Чорногорії, як зазначено, вкрай важливо змінити закони або прийняти нові, щоб врегулювати питання, які не визначені існуючими нормативними актами, а також вирішити труднощі та неясності. Зазначається, що більшість правових зобов’язань поширюється на муніципалітети, але їм бракує політичної волі та грошей, а децентралізація виявилася неефективною.
Наголошується, що Стратегія має забезпечити соціальну захищеність домогосподарств з низьким рівнем доходів, тому, враховуючи потребу держави в будівництві квартир, має бути сформований національний житловий фонд, який регулюватиметься Законом про оренду квартир. Крім того, загальний закон про оренду квартир буде застосовуватися до всіх договорів оренди та підвищуватиме правову визначеність у цьому секторі на вільному ринку, а також може передбачати модель державно-приватного партнерства із заохоченнями для інвесторів, які будуватимуть квартири для оренди з концесіями та державною підтримкою.
Мінурбаністика щороку надсилатиме Уряду звіти про хід реалізації Стратегії для прийняття. Крім того, проміжна оцінка прогресу запланована на останні три місяці 2029 року, тоді як остаточна оцінка буде проведена в 2034 році, щоб побачити, чого було досягнуто.
Квартир не вистачає
Прийняття Стратегії планувалося після того, як у 2021 році закінчився термін дії попередньої, але написано, що план не вдалося сформулювати через відсутність даних перепису, тому процес відклали.
В аналізі слабких і сильних сторін (SWOT) житлового сектора в Чорногорії, який міститься в документі, підкреслюється, що позитивним є те, що правова база гармонізована з ЄС, що існує відповідність внутрішнім і міжнародним стратегічним документам , що є досвід у сфері будівництва, обслуговування та управління цими житловими фондами та програмою соціального житла, що підвищує зацікавленість громадян...
«Серед недоліків – недостатня інституційна спроможність та неадекватна організаційна структура для реалізації програми соціального житла, недостатня кількість квартир у державній власності, незавершена просторова та містобудівна документація нижчого порядку, відсутність постійного фінансування, відсутність бази даних про житлові потреби та можливості, недостатньо швидке оновлення кадастру, неадекватні інвестиції в утримання та будівництво квартир, відсутність адекватної політики управління внутрішньою міграцією, ментальні та культурні моделі володіння квартирою як перешкода іншим моделям адекватного житла, що спонсорується з боку держави", - зазначив він. є одним із слабких місць вітчизняного житлового сектора.
Сфера соціального житла в Чорногорії регулюється Законом про соціальне житло, тому громадяни, які не мають квартири чи іншого житла, тобто ті, чия квартира не відповідає стандартам і не можуть її забезпечити самостійно, можуть скористатися цим правом. Згідно з документом, пріоритет у цих випадках надається одиноким батькам, особам з інвалідністю, громадянам старше 67 років, молодим людям, які були дітьми, позбавленими батьківського піклування, сім’ям з дітьми-інвалідами, представникам ромів і єгиптян, переселенцям, внутрішньо переміщені особи з Косово, які проживають в Чорногорії...
Старий план виконано на 72 відсотки
Національну житлову стратегію на період з 2011 по 2020 роки виконано на рівні 72 відсотки до планів.
Ця стратегія мала три цілі: підвищення доступності квартир для домогосподарств, які не можуть задовольнити свої потреби на ринку, підтримка розвитку сектору оренди та вдосконалення системи управління та обслуговування житлового фонду.
«Стратегія не сприяла підтримці розвитку орендної сфери, тим паче, що за час дії документу кількість державних квартир, що здаються в оренду, не зросла, тому ця пріоритетна мета також передбачена в цьому стратегічний документ. За результатами комплексного аналізу ступінь виконання – 72 відсотки», – йдеться у новій Стратегії.
Бонусне відео:
