Третина квартир незаконна, соціальні послуги майже відсутні: ЄЕК ООН публікує профіль Чорногорії

Незаконне будівництво залишається однією з найсерйозніших проблем міського розвитку Чорногорії, де, за оцінками, до третини житлового фонду побудовано незаконно, що свідчить про давні недоліки в просторовому плануванні та правоохоронній діяльності. Тому необхідно прискорити процес легалізації та паралельно систематично регулювати неформальні поселення шляхом спрощених процедур та комплексного покращення інфраструктури та умов життя.

Пропозиція соціального та доступного житла в Чорногорії дуже мала і становить лише 0,6% від загальної кількості квартир, тоді як існуючі програми, хоча й за державної допомоги, переважно підштовхують громадян до купівлі квартир, замість того, щоб пропонувати доступну оренду, що дедалі більше ускладнює для багатьох вирішення житлового питання.

Такі деякі висновки з документа «Профіль країни Чорногорії у сфері міського розвитку, житлового будівництва та землекористування», підготовленого Європейською економічною комісією (ЄЕК ООН), що входить до складу Організації Об’єднаних Націй (ООН).

Профілі країн у сфері міського розвитку, житлового будівництва та землекористування розроблені для того, щоб допомогти урядам покращити ефективність державної політики у секторі житлового будівництва, міського розвитку та землекористування, а також сприяти сталому розвитку. Профіль країни Чорногорії у сфері міського розвитку, житлового будівництва та землекористування був підготовлений у відповідь на запит уряду, надісланий через Міністерство просторового планування, урбанізму та державного майна.

Тиск на Котор та об'єкти культурної спадщини

У документі зазначається, що Чорногорія швидко трансформувалася з точки зору розселення та територіальної структури під впливом економічної реструктуризації, демографічних змін та широкого поширення незаконного будівництва.

«Хоча загальна чисельність населення була приблизно стабільною з 1990-х років, Чорногорія є однією з країн Європи, що найшвидше урбанізуються, головним чином завдяки міграції населення з сільської місцевості до міських центрів, особливо в південній частині країни. У той час як прибережний регіон і Подгориця стали осередками швидкого зростання та інвестицій у нерухомість, північний регіон і сільські райони стикаються з депопуляцією та послабленням економічних показників. Структура населення в Чорногорії залишається дуже фрагментованою, з невеликою кількістю міст з населенням понад 20 000 мешканців. Подгориця має понад чверть від загальної чисельності населення, але все ще не досягає масштабів великих міських агломерацій, які спостерігаються в інших частинах регіону ЄЕК ООН», – йдеться в документі.

«Середня місячна чиста зарплата не дозволяє придбати доступне житло за ринкових умов без значних субсидій, особливо в Подгориці та прибережних муніципалітетах, де туризм та інвестиції ще більше підвищують попит», – йдеться в документі.

Було наголошено на зростаючому занепокоєнні щодо зростаючого тиску на Котор та інші об'єкти культурної спадщини, що охороняються, а також на екологічно значущі території, де цілісність культурних і природних цінностей перебуває під загрозою через розвиток туризму, масштабні будівельні проекти та неадекватні системи управління земельними ресурсами.

Було зазначено, що Уряд також реалізував ініціативи щодо зміцнення регіонального розвитку та пом'якшення регіональної нерівності, включаючи фіскальну підтримку муніципалітетів (через Фонд вирівнювання) та галузеві програми, спрямовані на зміцнення конкурентоспроможності економіки, заохочення інвестицій, підприємництва, сільського господарства та туризму. Значні інвестиції були зроблені в розвиток національної та регіональної дорожньої інфраструктури, що має важливе значення для покращення внутрішнього сполучення.

«Ці ініціативи дали певні результати, але ключові проблеми, які вони прагнули вирішити, залишаються, включаючи просторову нерівність. Для досягнення збалансованого територіального розвитку, як це передбачено Просторовим планом Чорногорії та супутніми стратегіями, необхідний більш інтегрований, орієнтований на місцеві потреби та плановий підхід до місцевого відновлення муніципалітетів та поселень. Це передбачає паралельні інвестиції в соціальну та фізичну інфраструктуру, а також реалізацію соціальних, фіскальних та галузевих програм. Муніципальні можливості наразі обмежені, більшість місцевих річних бюджетів менше 1.000 євро на душу населення, що обмежує інвестиції в місцеву інфраструктуру та послуги», – зазначає ЄЕК ООН.

Далі зазначається, що серед довгострокових викликів переважають поширення незаконного будівництва та велика частка незаконно збудованих будівель, які, за оцінками, становлять до третини житлового фонду.

«Термін «Будванізація» використовується для опису неконтрольованого будівництва в привабливих районах, таких як прибережне місто Будва, і символізує ризики спекулятивної забудови, що базується на ринку нерухомості та слабкому контролі будівництва. Уряд розпочав кілька хвиль легалізації, але вони, за відсутності суворіших механізмів контролю, сприяли новому несанкціонованому будівництву. Крім того, рівень схвалення заявок на легалізацію був низьким: з початку процесу легалізації у 2017 році до кінця 2024 року було легалізовано загалом 3.397 незаконних споруд із 62 000 поданих заявок. Новий Закон про легалізацію незаконних споруд (прийнятий у 2025 році) має на меті зменшити правові перешкоди для легалізації, запровадивши чітку систему врегулювання та покращивши правозастосування та підзвітність. Закон передбачає створення нового органу, відповідального за управління процесом легалізації на державному рівні, тоді як муніципалітети зберігають за собою компетенцію вирішувати заявки на легалізацію на місцевому рівні», – йдеться в документі.

Рекомендації щодо розвитку міст

У своєму звіті ЄЕК ООН наголошує, що для покращення міського та регіонального розвитку в Чорногорії необхідно переглянути та посилити положення Національної стратегії сталого розвитку до 2030 року, а також юридично інтегрувати її в роботу всіх державних органів, водночас рекомендуючи зробити доступне житло інструментом місцевого та регіонального відродження, особливо на півночі. Важливим заходом є створення Фонду територіального розвитку для реалізації комплексної програми відродження з метою створення якісних умов життя та більш поліцентричного національного розвитку, одночасно прискорюючи реформу легалізації та покращуючи стан неформальних поселень.

Також наголошується на необхідності прийняття вторинного законодавства та технічних стандартів, які забезпечать застосування принципів міської стійкості у просторовому плануванні, міському проектуванні та будівництві, а також на тому, що модернізація залізничного та громадського транспорту, а також зелена мобільність визначені як пріоритети в інвестиціях у транспорт. Особливий акцент робиться на розробці інноваційних механізмів участі громадськості та співтворчості в плануванні, а також на розширенні сфери збору даних на місцевому рівні, таких як ВВП, доходи та ринки житла, для кращого моніторингу територіальної нерівності та ефективнішого формування державної політики.

Щодо житлової політики, було зазначено, що житловий сектор Чорногорії зазнав значних змін, особливо завдяки швидкій приватизації державного житлового фонду протягом 1990-х років, що призвело до домінуючої приватної власності на житлову площу, обмеженого державного фонду орендного житла та зростаючих проблем з доступністю житла, особливо для домогосподарств з низьким та середнім рівнем доходу.

Квартири стають дедалі складнішими для громадян

«Будівельний сектор залишається активним, але зростання витрат та брак кваліфікованої робочої сили створюють дедалі більші обмеження, при цьому середня вартість будівництва в Подгориці сягає близько 800 євро за квадратний метр, без урахування землі та комунальних послуг. Доступність житла стає дедалі більшою проблемою. Швидке зростання туризму та попит з боку іноземних покупців призвели до зростання цін на нерухомість, особливо на узбережжі. Співвідношення ціни житла до доходу оцінюється в 1:8,6, що більш ніж удвічі перевищує контрольний показник доступності, встановлений ООН-Хабітат. Середньомісячний чистий дохід не дозволяє придбати доступне житло за ринкових умов без значних субсидій, особливо в Подгориці та прибережних муніципалітетах, де туризм та інвестиції ще більше стимулюють попит», – йдеться в документі.

ЄЕК ООН рекомендує Чорногорії у сфері житлової політики забезпечити ефективне впровадження нової Стратегії житлової політики до 2034 року з чітко визначеними вимірюваними цілями, системами даних та інтегрованим бюджетуванням, а також переглянути чинний або прийняти новий закон про соціальне та доступне житло з точними критеріями та диференційованими моделями підтримки відповідно до різних соціальних потреб.

«Необхідно розвивати сектор орендного житла, включаючи соціальне житло та доступну оренду, шляхом регуляторних реформ та стимулів і створити Національний житловий фонд для підтримки інвестицій у сферу доступного житла, а також зміцнити можливості та компетенції муніципалітетів щодо розробки місцевих планів житлового будівництва та правової бази для управління та обслуговування житлових будинків і модернізації управлінських практик», – йдеться в документі, додаючи, що збір даних слід покращити з метою створення державної політики, що базується на фактичних даних, йдеться в документі.

Податки на порожні квартири

ЄЕК ООН зазначає, що на національному рівні асигнування на житлове забезпечення залишаються обмеженими, але інституційні реформи тривають шляхом створення національного житлового агентства та національного житлового фонду, які мають закласти основу для сталої, довгострокової політики доступного житла.

«Ринок житла перебуває під зростаючим тиском щодо доступності, але банківський сектор залишається стабільним, тоді як частка іпотечних кредитів зростає завдяки зростанню заробітної плати та сприятливішим умовам кредитування. Однак поки що лише невелика частина угод на ринку нерухомості фінансується за рахунок іпотеки. Орендна плата зростає за темпами зростання цін на нерухомість, на яку сильно впливає переважно короткострокова туристична оренда. Висока частка неформальних договорів оренди залишається значною проблемою».

ЄЕК ООН рекомендує реформувати Фонд вирівнювання та подальше зміцнення фінансових та адміністративних можливостей місцевих органів влади щодо підготовки та реалізації проектів, а також розширити фінансові стимули для сталого та доступного житла через Національний житловий фонд, зелену іпотеку та аналогічні заходи. Також вказується на необхідність зміцнення ринку житла шляхом кращого моніторингу, оподаткування порожніх квартир та запровадження заходів проти спекуляцій на ринку нерухомості, одночасно зміцнюючи фінансові механізми будівництва регіональної інфраструктури та розвиваючи систему зеленого фінансування, яка б підтримувала сталі інвестиції.

Лише 2.331 квартира для найбільш вразливих верств населення

ЄЕК ООН вказує, що пропозиція соціального житла та доступної оренди є вкрай обмеженою та становить лише 0,6% житлового фонду – загалом 2.331 житлову одиницю у 24 муніципалітетах. Більшість інституціоналізованих житлових програм, включаючи програми, що реалізуються через житлові кооперативи, Чорногорський фонд солідарного житла, а також житлові схеми, що підтримуються роботодавцями, надають перевагу моделі власності.

«Ці програми часто спираються на державні стимули (наприклад, безкоштовна земля та звільнення від сплати комунальних послуг), але довгострокова суспільна користь зменшується продажем квартир після розподілу. Проект «1000+», державно-приватна ініціатива субсидованих кредитів на купівлю квартир, забезпечив житлом 1.552 сім’ї з 2010 року, але також ще більше зміцнив модель власності замість рішень, заснованих на оренді. Готується новий Закон про підтримку житла разом із супровідною Стратегією житлової політики Чорногорії до 2034 року, яка встановлює стратегічні цілі щодо покращення нормативно-правової бази, якості житла, його доступності та орендної політики», – йдеться в документі.