Чорногорія отримала понад 78 000 нових квартир лише за 12 років, тоді як населення зросло лише на два відсотки. Незважаючи на будівельний бум, який поставив країну серед європейських лідерів за інтенсивністю будівництва житла, дані з останнього документа Європейської економічної комісії (ЄЕК ООН) показують, що цілих 46 відсотків житлових одиниць не є постійно заселеними.
«Перепис населення та житлового фонду 2023 року зафіксував загалом 392 909 житлових будинків у Чорногорії, що на 78 205 більше, ніж у попередньому переписі 2011 року. Однак лише 72% житлових будинків призначені для житла, а решта використовується для інших цілей, наприклад, для туризму та відпочинку», – зазначає ЄЕК ООН.
Той факт, що цілих 46% квартир пустують, за даними ЄЕК ООН, являє собою тривожну ситуацію на ринку житла, яку необхідно вирішувати за допомогою політики, спрямованої на повернення квартир до постійного використання та заселення в максимально можливій мірі.
Документ «Профіль країни Чорногорії у сфері міського розвитку, житлового будівництва та управління земельними ресурсами» був підготовлений Європейською економічною комісією (ЄЕК ООН), яка є частиною ООН. Профілі країн у сфері міського розвитку, житлового будівництва та управління земельними ресурсами розроблені, щоб допомогти урядам покращити ефективність державної політики у секторах житлового будівництва, міського розвитку та управління земельними ресурсами, а також сприяти сталому розвитку. Профіль країни Чорногорії у сфері міського розвитку, житлового будівництва та управління земельними ресурсами був підготовлений у відповідь на запит уряду, надісланий через Міністерство просторового планування, урбанізму та державного майна.
Квартири зростали швидше, ніж населення
«Хоча житловий фонд збільшився на 26% між двома переписами (2011 та 2023 років), населення зросло лише на 2%, а кількість домогосподарств – на 15%. Таким чином, житловий фонд зростав значно швидше, ніж населення, з нерівномірним розподілом інвестицій. Статистичні дані свідчать про те, що будівництво житла найінтенсивніше ведеться в прибережних муніципалітетах та Подгориці, тоді як муніципалітети у внутрішній частині країни зафіксували зменшення кількості квартир (Андрієвиця та Мойковац) або лише незначне збільшення (Шавник та Плєвля, менше 0,5%)», – заявляє ЄЕК ООН.
У документі зазначається, що кількість квартир на 1.000 мешканців у Чорногорії зросла з 508 у 2011 році до 627 у 2023 році, що становить збільшення на 23 відсотки. Водночас цей показник був на 21 відсоток вищим за середній показник по Європейському Союзу, де на 1.000 мешканців припадало 517 квартир. Також зазначається, що в Чорногорії у 2022 році спостерігався відносно високий рівень будівництва нового житла, оскільки завершені квартири становили 1,7 відсотка від загального існуючого житлового фонду, що майже вдвічі перевищує середній показник по ЄС за той самий рік.
Автори стверджують, що у 2023 році було зафіксовано незначне зниження кількості завершених квартир, побудованих компаніями. Водночас також було зафіксовано зниження кількості дозволів на будівництво та заявок на будівництво порівняно з піком, досягнутим у 2017 році. У документі оцінюється, що однією з причин могло бути прийняття нового Закону про просторове планування, саме тому інвестори, перед його набранням чинності у 2018 році, прагнули отримати дозволи раніше, щоб уникнути можливих затримок та невизначеності в майбутніх процедурах.
«Ці показники пропозиції житла необхідно аналізувати у співвідношенні з іншими даними, такими як порожні будинки, вторинне житло, квартири, що використовуються для туристичних цілей, такі як Airbnb, та покинуті будинки та квартири. Згідно з результатами перепису населення, проведеного у 2023 році, 72,72% житлового фонду було класифіковано як постійне житло порівняно з 64% у 2011 році, що свідчить про тенденцію до зменшення кількості порожніх та тимчасово порожніх житлових одиниць, хоча ця частка все ще залишається високою та становить 27%. Однак, серед квартир для постійного проживання лише 75% є зайнятими, а решта тимчасово порожні або покинуті, що означає, що із загальної кількості житлових квартир у Чорногорії лише 54% постійно зайняті», – йдеться у документі.
Немає критеріїв щодо умов проживання
Далі було зазначено, що розподіл постійно зайнятих квартир між муніципалітетами суттєво відрізняється, і що муніципалітети з понад 50% квартир, які не використовуються для постійного проживання, розташовані в прибережному регіоні, що зрозуміло через «кондомініумний туризм».
«У північних муніципалітетах основною причиною є депопуляція. Наприклад, у Жабляку кількість квартир збільшилася більш ніж на 30% між 2011 і 2023 роками, незважаючи на скорочення населення на 18%», – зазначає ЄЕК ООН.
Що стосується житлових умов, то наголошується, що уряд ще не прийняв стандарти належних умов проживання, такі як мінімальна площа для домогосподарств різного розміру, визначення (пере)населення на житлову одиницю та інші стандарти доступності для осіб з інвалідністю.
«Ще одним важливим показником оцінки достатності умов життя є доступ до джерела чистої води. Згідно з результатами перепису населення 2023 року, хоча 97% населення має доступ до водопостачання, лише 81,5% підключено до державної або муніципальної системи водопостачання, тоді як 19,5% населення покладається на індивідуальні джерела, такі як водяні насоси або свердловини», – заявляє ЄЕК ООН.
У документі зазначається, що житловий сектор є ключовим компонентом економіки Чорногорії, оскільки він відображає попит на житло та розвиток будівельної галузі.
«У цьому секторі спостерігається бум житлового будівництва завдяки зведенню колективного житла, розкішних вілл та туристичної нерухомості, що значною мірою зумовлено зростанням туризму, а також урбанізацією та іноземними інвестиціями. Житлове будівництво стало важливим фактором економічного зростання, завдяки значним проектам розвитку у великих містах, таких як Подгориця, Будва та Котор», – йдеться у документі.
Автори також зазначають, що у 2023 році частка валової доданої вартості будівельного сектору разом з операціями з нерухомістю становила 8,8% ВВП, тоді як лише будівельний сектор забезпечив 3,5%.
ООН шукає єдиного лідера в житловій політиці
ЄЕК ООН заявляє, що житлова політика в Чорногорії наразі фрагментована між кількома національними міністерствами та відомствами, що призводить до дублювання обов'язків, обмеженої координації та зниження ефективності державної політики.
«Хоча Міністерство просторового планування, урбанізму та державного майна є ключовим
установи та інші міністерства, включаючи департамент соціального забезпечення, продовжують брати участь у програмах, пов’язаних із житлом. Водночас, органи місцевого самоврядування юридично відповідають за міське планування та землекористування, але стикаються з обмеженими можливостями планування, фінансування та надання житлових послуг», – йдеться в документі.
Було наголошено, що посилення інституційної координації та визначення індивідуальних компетенцій на національному та місцевому рівнях має вирішальне значення для ефективної реалізації житлової політики.
Було рекомендовано консолідувати координацію житлової політики в рамках єдиного національного міністерства або органу, відповідального за житлово-комунальні послуги, включаючи соціальне та доступне житло, програми реконструкції та модернізації неформальних поселень.
Побачити більше:
Завантажте додаток та слідкуйте за новинами
СЛІДКУЙТЕ ЗА НАМИ
