Через гучно анонсований проект Velje Brdo, який він рекламує як реалізацію «чорногорської мрії», уряд знехтував реальністю та численними стратегічними документами та планами.
Існуюча Стратегія регіонального розвитку наголошує на необхідності рівномірного розвитку всіх частин країни, з особливим акцентом на відстаючих. Проект просторового плану Чорногорії до 2040 року (PPCG), який ось-ось буде прийнятий, чітко підкреслює, що житлове будівництво за межами населених пунктів має бути обмежене вже створеними будівельними районами, без нових житлових зон.
«Вся ця історія про Велє Брдо, з точки зору експерта, звучить як фарс ні на небі, ні на землі. Я не можу говорити про те, скільки квартир буде чи не буде на Велє Брдо і чи потрібно більше, коли ми не знаємо економічної, демографічної, екологічної чи просторової сторони історії», — каже Соня Драгович з неурядової організації (НУО) KANA, яка, якщо ні, архітектор.
Дані останнього перепису населення та домогосподарств показують, що населення масово покидає північ країни. А новий проект у Подгориці, як попереджають експерти, може лише сприяти ще більшому спорожненню півночі.
Проект Velje Brdo включено до Змін до просторово-містобудівного плану (SUP) Столиці, який ще не прийнято.
Сам факт, що прем’єр-міністр виступив із таким мегаломанським проектом лише за кілька днів до місцевих виборів у Подгориці, і що нинішній міністр містобудування визначив місце для нового міста, розміром з Нікшич, заплющивши очі та уявивши, де це могло б бути, як він сам сказав, говорить про серйозність підходу та делікатні основи всього проекту, каже Ракчевич.
Президент Професійної палати архітекторів Чорногорії (SKACG) Новица Мітрович пояснює, що зміни до плану вносяться лише для будівництва меншого об’єкта, наприклад школи чи лікарні, але ніколи не для цілого нового міста; такий план довелося б створювати з нуля.
«Запланована інфраструктура погано вирішена, і також викликає занепокоєння те, що член Ради з огляду дорожнього руху пропонує узгодити вищий план із нижчим, хоча Закон про просторове планування вимагає протилежного та рекомендує рішення за допомогою нового просторового плану Чорногорії (PPCG). Ці зміни вже чітко визначені в рішенні про внесення змін до SPA Столичного міста», — розповідає він. CIN-CG.
З моменту оголошення громадських слухань щодо змін до ПУП наприкінці листопада 2024 року, в якому було запропоновано проект Velje brdo, Центр охорони та вивчення птахів (CZIP) та інші представники громадського сектору неодноразово висловлювали занепокоєння та вказували на порушення в процесі прийняття документа. Вони виявили, що запропонований процес не відповідає закону, що він не має основи в плані вищого порядку, що він порушує Конституцію Чорногорії та що принципи прозорості та участі громадян були проігноровані під час процесу публічних дебатів, каже Ксенія Меденіца, програмний директор CZIP.
Порушення планів, стратегій і законів, а також непроведення громадських слухань не завадили Уряду відкрити сайт, де громадяни можуть подавати заявки на придбання квартир. Наразі вже зареєструвалося близько 10.000 тисяч зацікавлених.
Щоправда, скільки саме квартир буде, поки не домовилися. Спочатку казали, що буде 11.250 20 квартир, а трохи пізніше 1000 тисяч. Плановані квартири коштуватимуть близько 60 євро за квадратний метр, площа – 100 і XNUMX квадратних метрів. За підрахунками, проект обійдеться в три з половиною мільярди євро!
Колишній заступник мера столиці Лука Ракчевич вважає, що цим проектом керують політичні інтереси, а не стратегічне містобудування.
«Сам факт, що прем’єр-міністр виступив із таким мегаломанським проектом лише за кілька днів до місцевих виборів у Подгориці, і що нинішній міністр містобудування визначив місце для нового міста, розміром з Нікшич, заплющивши очі й уявивши, де це могло б бути, як він сам сказав, говорить про серйозність підходу та делікатну основу всього проекту», — каже він CIN-CG.
На сайті уряду написано, що перші квартири мають бути готові до кінця 2026 року. Хоча незрозуміло, якою чарівною паличкою можна добудувати перші квартири за рік, коли досі немає плану та не оголошено конкурс на ескізний проект.
Попередні оголошення були переглянуті Славеном Радуновичем, міністром просторового планування, урбаністики та державної власності, нещодавно заявивши, що малоймовірно, що перші орендарі заселяться до середини 2026 року, але очікується, що це може статися наприкінці того ж року або протягом 2027 року.
CIN-CG надіслав листа до Міністерства просторового планування, урбаністики та розвитку Півночі для зустрічі, щоб відповісти на це та численні запитання щодо нового проекту. Однак у цьому урядовому відомстві кажуть, що не будуть робити жодних заяв щодо проекту Velje Brdo, доки не буде прийнято План розвитку міст Подгориці.
Демографічний ризик
За даними останнього перепису населення та домогосподарств 2023 року, у Подгориці проживало 180.186 64.140 осіб, 88.431 XNUMX домогосподарств і XNUMX XNUMX квартира.
«Планувальна документація в Подгориці передбачає 112.679 20 квартир, за оцінками, ми маємо понад 50 тисяч незаконних будівель, більшість з яких не передбачені плановою документацією, і враховуючи, що понад XNUMX відсотків домогосподарств у Подгориці мають від трьох до п’яти членів, зрозуміло, що Подгориця не потребує додаткового житлового будівництва, особливо не в запланованому обсязі», — сказав Мітрович CIN-CG.
Ракчевич пояснює, що тисячі порожніх квартир вийшли з ринку через погану податкову політику та неврегульованість законодавства.
Демографічні дані показують, що лише три міста Чорногорії є переможцями переходу, Будва, Подгориця та Тіват, тоді як усі інші міста програли.
У 2011 році кількість жителів цих трьох муніципалітетів становила 191.577 31 осіб, або майже 2023 відсоток від загального населення Чорногорії. До 31.616 року чисельність населення зросла на 16 223.194 осіб, або на 35 відсотка, до 22 65 жителів, що становить приблизно трохи більше XNUMX відсотків від загального населення Чорногорії, тоді як майже XNUMX відсотків від загального населення проживало в інших XNUMX муніципалітетах.
У Подгориці вже є проблема із забрудненням води. 20 років тому Мареза була непридатною для пиття лише після сильних дощів, а сьогодні хмарність буває навіть після незначних опадів. Замість того, щоб працювати над відновленням, планується розвиток, який ще більше загрожуватиме цьому ключовому джерелу води, каже еколог Вук Ікович.
«У Подгориці працюють понад 10 XNUMX людей, які приїхали з Цетіньє, Бара, Будви, Нікшича, Даниловграда та Колашина. Усі вони намагатимуться отримати квартири на Велє Брдо. Проект може викликати симпатії громадян через сприятливі житлові умови, але він несе значні ризики для Чорногорії, яка втратила демографічний баланс», — сказав Центру журналістських розслідувань Чорногорії демограф Мирослав Додерович.
На запитання, чи будівництво нового поселення та популярні ціни на квартири сприятимуть новій хвилі імміграції до Подгориці, що негативно вплине на регіональний розвиток, а також на життя в самій Подгориці через перенаселення, Саша Муйович, мер Подгориці, сказав, що це також не є перешкодою через нове поселення.
«Ви не можете переїхати до Подгориці, щоб просто подихати нашим повітрям. Ви повинні мати роботу, ви повинні мати умови, щоб забезпечити своє існування. Якщо хтось має роботу в Нікшичі, я не впевнений, що вони відмовляться від неї, щоб жити у Велє Брдо», — каже Муйович CIN-CG.
Екологічний ризик
У 2019 році частина Velji Brdo стала невід’ємною частиною природного парку річки Зета, оскільки вона з’єднує та захищає річку та комплекс джерел на Марезі.
«У Подгориці вже є проблема із забрудненням води. 20 років тому Мареза була непридатною для пиття лише після сильних дощів, тоді як сьогодні каламутність виникає навіть після незначних опадів. Замість того, щоб працювати над відновленням, планується забудова, яка ще більше поставить під загрозу це ключове джерело води», – розповів еколог Вук Ікович CIN-CG.
У Змінах до Плану розвитку міста зазначено, що для забезпечення необхідної кількості води для запланованого населеного пункту Велє Брдо необхідно побудувати систему насосних станцій та розподільний трубопровід від існуючого вододжерела Мареза.
Наразі наслідки цього проекту для біорізноманіття та екосистеми території неможливо передбачити, адже ніколи не траплялося, щоб у безпосередній близькості від природного парку та в частині третьої зони заповідного природного об’єкта зводилося абсолютно нове місто на 40 тисяч жителів, попереджає ЦЗІП.
Таке велике поселення виробляло б близько 6.000 тонн стічних вод на день, що мало б негативний вплив на річку Морача, пояснює Ікович.
Муйович звернувся до столиці з проханням впливати на динаміку будівництва та структуру споруджуваних об'єктів.
«Я хочу уникнути ситуації, коли будуються будинки без супутніх шкільних, оздоровчих, спортивно-оздоровчих закладів. Тільки так ми зможемо уникнути того, щоб нове селище стало тягарем для вже забудованої частини міста».
Його пропозиція була прийнята на засіданні Координаційного органу, утвореного Урядом. Також було отримано гарантії, що до поселення буде побудована відповідна дорожня інфраструктура, а також що система каналізації буде підключена до нової системи очищення стічних вод, вторинної каналізаційної мережі Толоші, пояснює Муйович.
У змінах до ПУП зазначено, що основним компонентом проекту є будівництво нової очисної споруди приблизно за п’ять кілометрів нижче за течією від існуючої та на іншому, лівому березі річки Морача. Існуючий об’єкт буде дезактивовано та знесено, а на існуючій території Столиця планує провести реконструкцію, попереднє вивезення будівельних матеріалів та будівельного сміття, вивезення шламу, обробку ґрунту та видалення небезпечних матеріалів, рекультивацію земель.
Екологи скептично ставляться до цих ідилічних обіцянок.
«Ми можемо припустити, що річка Зета може зазнати змін у гідрологічних характеристиках через збільшення водокористування, дренажу поверхневих вод і можливого скидання неочищених стічних вод», — каже Меденіца.
Дешеві квартири - політичні очки
Заплановані об’єкти житла передусім призначені для молодих сімей, або новостворених сімей, які за сприятливих умов та зусиллями держави отримають право на квартиру, згідно Змін до ПУП.
«Вельє Брдо є прикладом того, як міське планування використовується для політичних цілей, а не для довгострокового сталого розвитку міста. Проект прийнято без чіткого аналізу, вплив на джерело Марези не досліджено, немає реалістичних оцінок витрат на інфраструктуру, ані можливості для міста та держави зробити це адекватно та в заплановані терміни, а початкові оцінки свідчать про те, що вони можуть бути у багато разів вищими, ніж було заявлено», - каже Ракчевич.
На його думку, ця ідея проштовхується за політичною лінією, незалежно від наслідків, що призведе до витрачання величезних коштів громадян Чорногорії на підготовку проектної документації та підтримки ілюзії, приуроченої до парламентських і місцевих виборів, що врешті-решт ні до чого не приведе і не може призвести.
«Якщо уряд Чорногорії оголосив частину Велє Брдо природним парком п’ять років тому, то це рішення має бути виконано. Прийняття рішення про урбанізацію цієї території було б прямим порушенням правил охорони природи. Тому цей проект має залишитися просто 3D-симуляцією — і не більше», — каже Ікович.
SKACG пропонує припинити розробку змін до Плану просторового планування столиці, а також відмовитися від цього документу планування, а після ухвалення нового Закону про просторове планування в Чорногорському автономному регіоні, відповідно до нового закону, має розпочатися розробка нового Плану просторового планування місцевого самоврядування, який регулюватиметься новою методологією та з цілями, що відповідають виключно до вимог і потреб суспільства та суспільних інтересів.
«Я сподіваюся, що нинішній уряд не вдасться до відчайдушного кроку прийняття такого PUP, який, незважаючи на Velji Brdo, містить величезні недоліки та широко відкриє двері до постійного спустошення нашого міста від Горіці та Любовичі, до частини міста Преко-Морача та нових житлових кварталів», - каже Ракчевич.
Мер Подгориці Саша Муйович не погоджується з проблемами, про які говорять експерти, хоча, за його словами, розуміє їх. "Ринок є регулятором потреб. У Подгориці існує постійна потреба в новому житлі. У період, коли міська влада перебувала в технічному мандаті, видача дозволів на комунальне обладнання сповільнилася, що вплинуло на зростання цін на оренду квартир і новозбудованих квартир. Простіше кажучи, нічого нового не будувалося, а потреби зростали".
Порушення закону, ілюзії, ринок і потреби, поки що все виглядає так, що Velje Brdo залишиться лише мрією.
«У нас немає даних, і все, що ми можемо припустити без детальних вимірювань, показує, що цей проект неможливий», — каже Соня Драгович.
Культові споруди
Серед іншого, зміни до Плану містобудування включили культову споруду на Velje Brdo, площею 1.527 квадратних метрів, на державній землі площею 15.270 квадратних метрів. Окрім нього, Столиця отримає 17 нових культових споруд.
Всього 12 закладів для віруючих християнської віри та два для представників ісламської релігії. Чотири культові споруди не визначені ПУП.
У численних критиках проекту міського плану розвитку Подгориці, надісланого професійною організацією KANA, вони попереджали про диспропорції в плануванні культових споруд щодо основних громадських послуг.
«Заплановано 18 нових культових споруд, але жодних нових шкіл чи збільшення потужностей для освітніх чи оздоровчих закладів не планується», – зазначили у KANA.
Вони є великим і конкретним прикладом сприяння релігії за рахунок освіти:
«Церква планується в Забєло на невеликій ділянці в межах кварталу, де розташовані школа і дитсадок».
І хоча це так у просторовому плані, інший стратегічний документ - Програма реформ на 2004-2027 роки - обіцяє, що багато навчальних закладів буде побудовано в Подгориці, в основному за гроші, які надходять з Європейського Союзу. Список передбачає реконструкцію та модернізацію численних шкіл і дитячих садків у Подгориці, а також будівництво нових дитячих садків на Tuški put, міському кварталі, Старому аеропорту, Златиці, нових шкіл у Zabjelo, міському кварталі, Старому аеропорту, будівництво другої гімназії...
Митрополія Чорногорії та Примор’я (МКП) Сербської Православної Церкви подала свої коментарі до Проекту міського плану розвитку Подгориці у квітні минулого року, перерахувавши 10 місць, які їх цікавлять. Так, МКП просив у містобудівному плані кварталу «Сіті», «якщо можливо, накреслити храм».
У цьому мікрорайоні, попри обіцянки, так і не вдалося збудувати ні дитсадка, ні школи, ні медпункту, ні будь-якого культурного закладу, лише кафе, бутіки, аптеки та букмекерські контори.
Наприкінці червня минулого року митрополит Йоаникій відвідав Столичну асамблею, де поспілкувався з головою міського парламенту Єленою Боровініч Бойович. Напередодні місцевих виборів 2022 року Боровініч Бойович, як лідер списку Демократичний фронт (DF), в одному зі своїх передвиборчих роликів оголосила про будівництво монастиря в центрі Подгориці, на місці злиття річок Морача та Рібніца.
Сербська православна церква не відповіла CIN-CG про те, які з їхніх пропозицій були прийняті.
Наразі відомо, що на схилі Велі Брдо в Толоші планується будівництво церковно-монастирського комплексу з будівлями площею п’ять тисяч квадратних метрів.
У Садині на нинішньому місці «Плантажа» планується будівництво майбутнього житлового селища, включно з культовою спорудою, яка досі не внесена до проектної документації.
У Загорічі на вулиці Піперській запланована нова культова будівля на державній земельній ділянці площею 5.469 квадратних метрів, яка, згідно з чинним ДУП, запланована для центральної діяльності, тобто для адміністративних будівель, адміністрації, бізнесу, послуг, охорони здоров’я, місцевого офісу громади... Ще одна культова споруда запланована в тому ж населеному пункті біля початкової школи «Бранко Божович», на землі, що належить двом родинам, для яких передається митрополія Чорногорії та Лі ttoral триває.
На Златиці, поруч з існуючим археологічним об’єктом старого монастиря, планується місце для будівництва нової релігійної споруди.
У цьому ж населеному пункті, між стадіоном FK Kom і HD Laković, на ділянці площею 9.273 квадратних метрів є можливість побудувати культову споруду площею близько тисячі квадратних метрів.
У Забєло, в безпосередній близькості від початкової школи «Вук Караджич», планується будівництво культової споруди на ділянці площею 2.230 квадратних метрів, що належить столиці.
На новому міському кладовищі на Чемовському полі заплановане будівництво культової споруди – церковної каплиці площею 150 квадратних метрів. Нова культова споруда планується біля ПУ «Какарицька гора», на землі, що належить Уряду Чорногорії, на сусідній вершині пагорба біля спортивного поля.
На ділянці Церовіце в Піпері планується будівництво церкви, парафіяльного дому з супутніми приміщеннями.
Будівництво культової споруди планується в Старому місті на вулиці Спаса Ніколіча. У церкві Святого Георгія поблизу Горіці планом передбачено будівництво меморіального парку з меморіальним оссуарієм і криптою (каплицею), в якій будуть проводитися релігійні обряди, присвячені загиблим під час бомбардувань Подгориці у Другій світовій війні, а також буде влаштовано їх кладовище.
Коник, на місці біля Оздоровчого центру, запропонований план підтверджує раніше прийняте рішення щодо будівництва культової споруди, яке було передбачено в існуючому ДУП «Коник – План санації».
Між Доньою та Горньою Горицею, біля існуючої церкви, новий план передбачає можливість будівництва парафіяльного будинку, який має цокольний та одноповерховий поверхи. Будівництво парафіяльного будинку планується біля цвинтаря в Доньїх Кокотах, а також біля існуючої церкви в Момішичах.
У Медуні в Кучі заплановано будівництво монастирського комплексу із супутніми приміщеннями, приміщеннями для відправлення релігійних обрядів, будівництво під’їзної дороги. Цей комплекс, як уточнюється, розділений на кілька функціональних частин, гостинну, монастирську, господарську частину, церкву, кладовище..., а також території для сільськогосподарської діяльності. Частину цього комплексу вже збудовано незаконно, і планується на землі, яка зараз є власністю митрополії, держави та столиці.
Ісламська громада не задоволена
"Ісламська спільнота запропонувала кілька важливих об'єктів, необхідних для нормального розвитку інфраструктури, яка допоможе вирішити дефіцит релігійного та культурно-освітнього змісту. Ми не включили в ці об'єкти знесені або остаточно конфісковані вакуфи чи вакуфи, такі як медресе, мечеті та кладовища, а зосередилися лише на основних об'єктах, без яких мусульмани в Чорногорії не можуть функціонувати. Ми не "позначали територію", а також не планували релігійні об'єкти там, де вони не належать і де вони немає мусульманського населення», – сказав CIN-CG імам Подгориці Джемо Реджематович.
Пропозиції Ісламської спільноти не були виконані настільки, наскільки були реалістичні умови для їх реалізації, каже Реджематович. Він додає, що з 2012 року чекають на розширення будівельних потужностей ісламського центру в Коніку, де під будівництво релігійного об’єкта оформлено лише 36 квадратних метрів 700 соток.
«Простіше кажучи, на майже 30 акрах землі ми можемо вільно пускати овець або прив’язувати коней», – каже Реджематович, додаючи – так для справедливості.
Зміни до Плану містобудування (PUP) на вищезгаданому місці, на виїзді з Подгориці в напрямку Тузі, передбачають будівництво ісламського центру з супутніми об’єктами. Знаходиться навпроти АЗС Декар. Раніше цю земельну ділянку площею 30 тисяч квадратних метрів уряд надав ісламській громаді.
Пропозиція плану передбачає можливість будівництва нової мечеті в Коніку, на вулиці Braće Ribar. Існуючий ДУП передбачає об’єкт площею 750 кв.м, а новий – 2.500 кв.м.
«З огляду на те, що PUP ще не прийнято, ми офіційно не знаємо, що нам дозволено або заплановано, щоб ми могли планувати діяльність у цьому відношенні, тому ми закликаємо консультуватися з Ісламською спільнотою під час усіх майбутніх планів і проектів планів, щоб ми могли прозоро пояснити людям, які наші пріоритети», — каже Реджематович.
За останні десять років у столиці збудовано одну мечеть. Це мечеть Хадровича, яка є першою мечеттю, побудованою в Подгориці після мечеті Османагіча, яка датується 18 століттям.
«Отже, між ними майже 300 років», — підкреслює подгорицький імам.
Католицька церква в Подгориці за останні 10 років не побудувала жодної будівлі. Проект плану передбачає католицький костел на Фундіні, будівництво якого вже розпочато без чинного плану. У цій церкві неофіційно повідомили, що ведуть переговори зі столичною адміністрацією про місце для будівництва.
Через дорогу від цвинтаря Чепурці (у бік Морачі) планують побудувати приміщення площею 707 квадратних метрів для євангельської церкви Riječ Божа, релігійної організації, яка існує в Подгориці з 2001 року.
На запитання щодо культових споруд у столиці ми отримали такі відповіді:
«Робота з розробки та прийняття Регіонального містобудівного плану столиці Подгориці виконується Міністерством просторового планування, урбаністики та державного майна. Триває етап розробки після громадських слухань, який включає відповіді Обробника на коментарі громадських слухань або дії на них. Відповіді на конкретні запитання на даному етапі не можуть бути надані».
Остаточна кількість нових запланованих культових споруд буде відома після підготовки Пропозиції плану або після його ухвалення, повідомили CIN-CG у міністерстві.
«Під час громадського обговорення Проекту плану релігійні громади виявляли зацікавленість у будівництві культових об’єктів, тоді як інші користувачі простору виявляли найменший інтерес до цих об’єктів, не враховуючи спорадичного інтересу громадських організацій, які представляють їхні інтереси у своїх програмах», – пояснили вони.
Там також додали, що «стосовно питання будівництва культових споруд, або висловленої потреби в такому типі споруд, ми зазначаємо, що це питання, які не входять до сфери політики просторового планування, яка знаходиться в юрисдикції цього міністерства».
Бонусне відео:
