Експерти попереджають, що угоди, які Чорногорія нещодавно підписала з Об'єднаними Арабськими Еміратами (ОАЕ), якщо їхня реалізація почнеться, можуть мати серйозні наслідки для природи та простору Чорногорії загалом.
Шлях до конкретизації охоронних територій було відкрито нещодавнім прийняттям Просторового плану Чорногорії (СПМЧ). Незважаючи на численні суперечки та критику, СПМЧ був прийнятий Парламентом Чорногорії наприкінці червня.
«Якщо Угода про співробітництво в галузі туризму та розвитку нерухомості з ОАЕ буде реалізована, можливі серйозні та незворотні екологічні наслідки, які наразі неможливо передбачити», – каже він. Центр журналістських розслідувань Чорногорії (CIN-CG) Ксенія Медениця, біолог з Центру захисту та дослідження птахів (CZIP).
Хоча в Угоді про співробітництво в галузі туризму та розвитку нерухомості не вказано жодного конкретного місця розташування, саме ця нечіткість викликає додаткове занепокоєння, попереджає Медениця.
«Це залишає інвестору можливість самостійно обрати будь-яку територію, що має стратегічне та екологічне значення. Досі Велика Плажа, Буляриця, Яз, Хайла, Б'єласіца та Синяєвіна згадувалися публічно як потенційні місця розташування – усі ці місця мають виняткову цінність для природи, деякі з яких охороняються на національному рівні, і всі вони мають міжнародне значення та визнані потенційними середовищами існування Natura 2000», – каже Меденіца.
PPCG також планує будівництво гідроелектростанції в каньйоні Комарниця, хоча в другій частині цього документа зазначено, що це територія, що знаходиться під охороною.
На відміну від звичайних двосторонніх угод між двома країнами, Угода про співробітництво в галузі туризму та розвитку нерухомості з ОАЕ не містить пунктів, які надають Чорногорії автономію щодо робіт та проектів, які виконуватимуть ОАЕ, пояснює він CIN-CG. Часлав Пейович, Почесний професор юридичного факультету Університету Кюсю, експерт з міжнародного права.
Цей важливий пункт, який включається до двосторонніх угод країнами, що піклуються про власні інтереси, називається «право на регулювання». Цей пункт забезпечує країнам захист, якщо іноземний інвестор, з країною якого підписано двосторонню угоду, діє всупереч інтересам та правилам країни, в яку він інвестує, пояснює Пейович.
«Таким чином, серед іншого, захищається довкілля. Згідно з Угодою між Чорногорією та ОАЕ, такого захисту не існує», – каже Пейович.
Однак, оскільки цей пункт раніше не був включений, Чорногорія надала пріоритет інтересам інвесторів, пояснює Пейович.
«Згідно з чинною Угодою, Чорногорія нестиме відповідальність перед інвесторами з ОАЕ, якщо вона прийме правила, які загрожуватимуть інтересам інвесторів», – каже Пейович.
Пейович наводить приклад угоди, підписаної між ОАЕ та Індією, за якою обидві країни захищають суспільне благо, якщо одна з країн втручається в інтереси інвесторів, щоб запобігти негативному впливу – це не вважається порушенням Угоди.
Медениця також зазначає, що Чорногорія не може захистити себе від руйнівного впливу на природу на основі угоди з ОАЕ. Це, за її словами, найкраще видно на прикладі Великої Плажі, де арабський інвестор ознайомився з концептуальним дизайном проекту. Реалізація представлених мегаінвестицій у апартаменти та курорти з ОАЕ, якій досі перешкоджав опір місцевої влади та активістів, матиме катастрофічні наслідки для біорізноманіття, попереджає вона.
«Це знищить середовища існування рідкісних та зникаючих видів рослин і тварин, зокрема 35 із 48 видів птахів, що знаходяться під загрозою зникнення в Чорногорії. Це також призведе до деградації єдиного відомого місця в Чорногорії для вилуплення морської черепахи. Це також пошкодить прибережні дюни, які є пріоритетними середовищами існування ЄС, захищаючи пляж від ерозії та Улцинь від повеней», – каже Меденіца.
Велика Плажа — це екологічно ключова територія з винятковим біорізноманіттям та статусом охоронюваної природної території, стверджує біолог.
«Інфраструктурний проєкт такого масштабу призведе до непоправних втрат і прямо суперечить внутрішньому законодавству, міжнародним зобов’язанням та стратегічним документам щодо охорони природи», – сказала Медениця.
Буляриця – один із найбільш зникаючих районів
Прийнятий План розвитку цивільного будівництва (PPCG), схоже, був створений для того, щоб зробити поступки мегапроектам інвесторів, а не для захисту території та забезпечення сталого розвитку країни. PPCG передбачає значно більше будівництва майже у всіх муніципалітетах порівняно з версією плану, яка була на громадських слуханнях.
План розвитку довкілля викликає особливе занепокоєння щодо Буляриці, про яку CIN-CG вже писав. Хоча в текстовій частині плану зазначено, що Буляриця є територією виняткового значення для охорони природи, графічне представлення Плану розвитку довкілля перетворює всю територію на зону міської забудови, що відкриває шлях до масової урбанізації та знищення природних середовищ існування.
У заяві для CIN-CG CZIP раніше висловлював підозру, що ця зміна землекористування була здійснена за одну ніч, враховуючи заяви прем'єр-міністра. Мілойко Спаїч та інвесторів з ОАЕ Мохамед Алабара який також виявив зацікавленість у Буляриці. Алабар наголосив, що він зацікавлений у будівництві в Буляриці, а частина місцевого населення, яка володіє землею в цьому місці, також висловила бажання вести переговори з арабським інвестором.
За даними PPCG, не лише в Буляриці, а й у всій громаді Будви запланована значно більша площа забудови, ніж у версії Плану, яка була на громадських слуханнях. І хоча сам центр міста давно спустошений, схоже, що наступними на черзі є внутрішні райони, які у версії плану на громадських слуханнях були заповідною зоною, та внутрішні райони Язу, пляжу, до якого також виявив інтерес Алабр.
Буляриці давно загрожує бетонування. Ще за часів правління Демократичної партії соціалістів (ДПС) уряд Чорногорії через Раду з приватизації оголосив у 2016 році тендер на продаж Буляриці без згоди муніципалітету Будви та приватних землевласників. На той час планувалося будівництво 40 тисяч квартир, або 11,5 мільйона квадратних метрів житлової та комерційної площі, з яких аж 9,3 мільйона – це квартири, вілли та апартаменти для подальшого продажу або ринку. Проект не відбувся через опір місцевого населення.
Булярицька затока — одна з небагатьох прісноводних солончакових боліт на узбережжі Адріатичного моря, оточена з боку моря луками морської трави Posidonia oceanica, яка охороняється міжнародним та національним законодавством, згідно з дослідженням «Буляріца: скарб Паштровича на столі магната», проведеним Мережею підтримки неурядового сектору (MANS) та Чорногорським товариством екологів (CDE).
Багато інших видів рослин і тварин, що мешкають у районі Буляриці, охороняються на національному та міжнародному рівнях, а також тут є екосистеми високої цінності, особливо з точки зору екологічної мережі Natura 2000 та морських охоронних територій, зазначається у цій публікації. Екосистеми водно-болотних угідь Буляриці є домівкою для дуже багатої флори та фауни, а Буляриця є однією з найбагатших на ресурси територій на всьому узбережжі Чорногорії, зазначається у цій публікації.
«У глибині пляжу Буляриця знаходиться густий пояс очерету, який поступово переходить у луки, а пізніше в ліс з дуба, ясена, в'яза та оливкових гаїв. Пагорби, що оточують долину, вкриті макією та культивованими оливковими гаями. Виражене біорізноманіття на такій невеликій території на узбережжі Адріатичного моря ілюструє екологічну складність Буляриці, а також її вразливість», – йдеться в дослідженні.
У Буляриці мешкає 41 вид бабок, 11 видів земноводних, 93 види птахів, а також 36 типів середовищ існування, включаючи ендемічні та реліктові види рослин і тварин.
Хоча Агентство з охорони навколишнього середовища (EPA) та Міністерство екології в уряді Дрітан Абазович У 2022 році оголосили про охорону цієї території як унікальної в Адріатиці, але цього не сталося. Ще в 1968 році, в колишній Югославії, було визнано цінність прибережної частини Буляриці, яку тоді охороняли як пам'ятку природи. Булярицю також номінували до Смарагдової мережі охоронних територій, але ця система захисту ще не ожила в Чорногорії. Сьогодні вся територія майже повністю незахищена, особливо водно-болотна частина.
Ні План ППГ, ні Стратегічна оцінка впливу для Великої Плажі не захищають цю територію.
Прийнятий План розвитку громад також передбачає значно більшу площу будівельних земель порівняно з версією, яка була на громадських слуханнях, і це стосується муніципалітету Улцинь, включаючи Доньї Штой, центральну частину муніципалітету, та частину, заплановану для будівництва на Великій Плазі.
Стратегічна оцінка впливу (СОВ) для державного дослідження розташування Великої Плажі була офіційно підготовлена та була предметом громадських обговорень наприкінці 2023 року. Однак цей документ має серйозні обмеження як методологічно, так і змістовно, позбавляючи пляж захисту від інвестицій, оголошеного в угоді з ОАЕ, застерігає Зенепа Ліка, архітектор і президент Асоціації доктора Мартіна Шнайдера-Якобі (MSJA).
«У тексті СЕО чітко йдеться про чутливість місцевості, водночас плановий документ дозволяє висотне будівництво (від п’яти до десяти поверхів), заселення до 10 відсотків та втручання в території, використання якої має бути обмежене. Ця невідповідність свідчить про те, що оцінка використовується як формальність, а не як реальний інструмент охорони природи. На жаль, у цьому випадку СЕО більше приховує, ніж вирішує ключові питання, ставлячи під сумнів сталий розвиток планування загалом», – попереджає Ліка.
Будівельні роботи та інфраструктура в цій зоні тягнуть за собою: втрату середовища існування через зворотну засипку, вирівнювання та бетонування ґрунту, порушення гідрологічного режиму, включаючи зміни припливу та якості води в водно-болотних системах, забруднення під час та після будівництва (стічні води, світлове та звукове забруднення), фрагментацію простору, що назавжди порушує природний зв'язок між Соланою, Великою Плажею та Адою Бояною, зазначає Ліка.
Але втрати не лише екологічні, пояснює архітектор.
«Ландшафт Великої Плажі є одним з останніх недоторканих у Середземномор'ї — широка, вільна піщана рівнина, яка забезпечує рідкісне відчуття просторової ширини, спокою та природної тиші. Це місце, де природа та людина досі ділять простір без конфліктів. Велика Плажа — це не лише найдовший піщаний пляж у Чорногорії, але й найбільший недоторканий пляж у колишній Югославії. Його цінність полягає не в розкішному будівництві, а в природній гідності, яку він несе».
Велика Плажа та її внутрішні райони є одним із найбагатших середовищ існування видів рослин і тварин на узбережжі Чорногорії, особливо тих, що охороняються національним та європейським законодавством. Це ключова територія біорізноманіття, що ставить її на карту світу як дуже значущу. У зоні Великої Плажі виявлено 22 види рослин, що мають статус охорони – ендемічні, реліктові та пріоритетні види для охорони. Серед них – морський нарцис (Pancratium maritimum), який росте виключно на дюнах і є одним із найчутливіших видів рослин у Середземномор'ї. На території муніципалітету Улцинь визнано 18 типів середовищ існування з Директиви ЄС про середовища існування, зокрема: сірі та білі дюни з рослинністю (пріоритетні типи), середземноморські солончакові степи, естуарні та лагунні системи, вологі западини між дюнами, які надзвичайно рідкісні в Чорногорії, а також у цій місцевості зареєстровано до 240 видів птахів.
Він також нещодавно був членом Європейського парламенту. Томас Вайс стверджував, що закриття 27-го розділу переговорів з Європейським Союзом (ЄС) залежатиме від захисту Комарниці, солеварні Улциня та дюн на Великій Плажі.
Втрачається ідентичність Чорногорії.
Знищення заповідних територій через масове будівництво не лише втрачає ландшафт – стирається впізнаваний характер та біорізноманіття Чорногорії, що означає втрату місцевої, національної та середземноморської природної спадщини, каже Ліка. Якщо такі втручання будуть здійснені, наприклад, на Великій Плазі чи Буляриці, наслідки будуть незворотними – деякі з останніх недоторканих ландшафтів Середземномор'я будуть втрачені назавжди.
У Чорногорії просторове планування та архітектурне проектування десятиліттями зазнають тиску з боку типового, інвестиційно-орієнтованого, невинахідливого будівництва, яке зменшує місцеві просторові якості та підриває існуючі цінності архітектурної спадщини, пояснює він CIN-CG. Соня Драгович, дослідник у галузі міського планування та простору.
«Однак руйнування характерної атмосфери узбережжя через надмірне будівництво, яке останніми роками поширилося на туристичні центри півночі, такі як Колашин і Жабляк, є результатом не поганого смаку окремих інвесторів, а системної відповідальності компетентних установ: органів влади, які приймали та впроваджували політику «розвитку», що рівносильна приватизації, міністерств, які керували просторовим плануванням, місцевих органів влади та головних державних та міських архітекторів», – пояснює Драгович.
У цьому контексті питання про те, чи надходять інвестиції в будівництво нерухомості з ОАЕ, Канади чи Європейського Союзу, стає другорядним, пояснює Драгович.
«Ключовим є те, як розроблена правова та планувальна база. Якщо Просторовий план передбачає максимальне використання простору шляхом інтенсивного будівництва, це автоматично викликає інтерес з боку інвесторів, які бачать у цьому можливість для отримання хорошого прибутку: більше квадратних метрів, більше грошей від продажів! У цьому процесі регулярно жертвують не лише якістю архітектури, а й довгостроковою стійкістю та суспільними інтересами», – каже Драгович.
Поточна Політика приватного сектору нерухомості (PPCG) до 2040 року створює основу для подальшого зростання інтересу до інвестицій у нерухомість. Враховуючи нещодавно укладену угоду про сприяння економічним відносинам з ОАЕ, реально очікувати, що частина цих інвестицій надійде звідти.
«План, загалом, відкриває простір для інвестицій такого типу завдяки структурно скоригованим механізмам, які стимулюють подальшу інтенсифікацію комерційного будівництва. Тому ілюзорно очікувати, що це будівництво суттєво покращиться завдяки приходу якихось «кращих» або «зеленіших» інвесторів, доки нормативно-правова база наполегливо ставить кількість вище якості. Навіть найчутливіші архітектори не можуть створити стале та адаптоване до контексту рішення, якщо завдання полягає в тому, щоб витягти максимальну площу з кожної ділянки. Ми чітко бачимо результати такого підходу в Будві, в районі нижче Любовича, в Колашині...», – пояснює Драгович.
«Таким чином, проблема системна. У Чорногорії існують невеликі, цілеспрямовані ініціативи, які намагаються просувати різні підходи, такі як KANA, Expeditio та інші відповідальні особи. Однак їхній вплив на зміну державної політики в цій сфері залишається на рівні інцидентів», – наголошує Драгович.
За її словами, бракує потужної інституційної підтримки бачення просторового розвитку, яке було б зосереджене на довгостроковій сталості, справедливому просторовому розвитку та дбайливому ставленні до ландшафту та існуючих культурних і просторових цінностей, а не на короткостроковому прибутку.
«На жаль, на даний момент я не бачу жодного варіанту на існуючій політичній сцені, який би міг серйозно – з аргументами, впевнено, енергійно – стояти за таким баченням», – каже Драгович.
Угода з ОАЕ – основа для інвесторів «інвестувати» в охоронні території
Незважаючи на численну критику угоди – і опір, який досі виявився сильним в Улцині, менші чорногорські муніципалітети на півночі кажуть, що вони вважають, що інвестиції з ОАЕ сприятимуть розвитку країни. Кілька мерів мали можливість зустрітися з Алабаро, якому вони запропонували проекти в цінних охоронних територіях.
Підписання угоди з ОАЕ, яка використовується як основа для запрошення інвесторів вкладати кошти у виняткові природні зони, такі як Б'єласіца, Богичевіца, Проклетіє, Синяєвіна та інші, викликає серйозні питання щодо бачення розвитку країни, попереджає Меденіца.
«Ці території, які за всіма експертними критеріями мають бути охоронювані як зони Natura 2000, сьогодні пропонуються інвесторам так, ніби вони нічия власність, без чіткої стратегії, експертної оцінки та громадського консенсусу», – каже Медениця.
«Угода з ОАЕ є значним кроком уперед у міжнародному просуванні потенціалу муніципалітету Беране та відкриває шлях до нових інвестицій, що призведе до створення нових робочих місць, розвитку туристичної інфраструктури та покращення місцевої економіки, а також просування природних ресурсів цього регіону», – повідомили CIN-CG у муніципалітеті Беране.
Цей муніципалітет був одним із перших, хто подав пропозиції щодо інвестиційних проектів після того, як дізнався про прихід інвесторів з ОАЕ. Вони особливо виділяють розвиток розкішного туристичного комплексу Jelovica Luxury Retreat, розташованого на ділянці Єловіца, на беранському схилі гори Б'єласіца, яка є одним із найважливіших потенційних середовищ існування Natura 2000. Це означає, що інвесторам слід бути особливо обережними, коли йдеться про такі території.
У Беране, як заявляє муніципалітет, сподіваються на інвестиції, які можна вважати «сталими».
«Мета полягає в тому, щоб цінувати природні ресурси муніципалітету сталим, екологічно відповідальним способом, який відповідає стратегічним планам розвитку Беране», – кажуть у муніципалітеті Беране.
Муніципалітет Гусіньє виділяє красу Проклетієвих гір як свій найважливіший ресурс. Вони запропонували інвесторам з ОАЕ проекти, пов'язані з горою Бор, яка є частиною Проклетієвих гір, каньйоном річки Грля в селі Вусаньє та джерелом Алі-паша-Изворе, розповів CIN-CG мер муніципалітету Гусіньє Санел Баліч.
Мер муніципалітету Плав Ніхад Цанович раніше заявив, що муніципалітет надав Алабро детальні проекти, представив йому локацію Богічевіца та висловив задоволення реакцією інвесторів з ОАЕ на запропоновані проекти. Він також висловив сподівання, що місцева економіка переживе бум завдяки інвесторам з ОАЕ.
Подібний ентузіазм висловив мер Колашина Петко Бакіч, який запропонував Алабару будівництво на Сіняєвіні та Бєласіці.
«Змагання між місцевими органами влади в тому, хто запропонує інвестору кращу ділянку землі, є лише відображенням повної нездатності державних та місцевих структур планувати, використовувати та захищати те, що є найціннішим у довгостроковій перспективі. Замість того, щоб цінувати ці природні ресурси за допомогою моделей сталого розвитку – таких як екотуризм, наукові дослідження та підприємництво, місцеві органи влади без розбору пропонують їх через цю угоду, конституційність якої сумнівна, і впровадження якої в інших країнах (приклад Белграда на воді) вже спричинило численні суперечки та шкоду суспільним інтересам», – застерігає Медениця.
За її словами, надання цих просторів інвесторам означає безповоротні втрати – втрату прав громадян на доступ до природи, втрату екологічних та ландшафтних цінностей, а також втрату майбутніх можливостей розвитку. Місцевим громадам, у свою чергу, пропонується роль дешевої робочої сили, тоді як прибутки та контроль виходять з їхніх рук, і все це на шкоду природі.
Бонусне відео:
