Ректор Університету Чорногорії (UCG) Володимир Божович він звернувся до Міністерства просторового планування, урбанізму та державного майна (MPPUDI) та тодішнього міністра Янко Одович змінити цільове призначення міської ділянки (МД) 37 у Подгориці, на вулиці Баку, зі «спортивно-рекреаційної» на «житлове будівництво високої щільності». Він зробив це лише через день після того, як компанія LD Group DOO Nikšić (далі: LD Group), власником якої є Лука Нікчевич, 7 березня 2024 року, за договором дарування, отримав 1/70 частки права власності на ділянку 1386/1, яка, серед іншого, становить UP 37.
Детальний міський план (ДМП) «Університетський центр – Зміни» (ДМП – Університетський центр) передбачав будівництво критого басейну загальною площею близько шести тисяч квадратних метрів на ділянці UP 37, загальною площею близько шести тисяч квадратних метрів. Це мало завершити спортивний комплекс UCG, який знаходиться в безпосередній близькості від запланованої середньої школи та Толоського лісу.
Від ректорату UCG для Центр журналістських розслідувань Чорногорії (CIN-CG) Вони кажуть, що запустили ініціативу з перетворення землі, щоб забезпечити житлом своїх працівників.
«Останній розподіл квартир в Університеті Чорногорії було здійснено майже 15 років тому, тому інтерес, кількість запитів та очікування щодо вирішення цього важливого питання величезні, що показує опитування, проведене Профспілкою Університету Чорногорії», – кажуть вони, наголошуючи, що в попередній період вони «зіткнулися з невиправданим мораторієм на міську ділянку, на якій передбачалося будівництво будівлі для співробітників».
«За останні кілька років UCG вдалося перетворити понад 40 000 квадратних метрів раніше незабудованих територій навколо будівлі технічного факультету на паркову зону для спорту та відпочинку з супутніми та відповідними об'єктами. Також, згідно з чинним ДПУ, поблизу згаданого місця заплановано або вже реалізовано зони для спорту та відпочинку (спортивні зали та відкриті майданчики Спортивно-культурного центру), озеленення з рекреаційними та активними видами спорту (Толошка ліс, стара та нова частини) та освіти (спортивна зала зі спортивним залом). Разом ми вважаємо ці факти дуже переконливим свідченням того, що потреби цієї території у спортивно-рекреаційних об'єктах повністю задоволені», – повідомили CIN-CG у ректораті UCG.
Однак у своєму листі з проханням про зміни до планування від MPPUDI ректор Божович не пояснює, що він робить це для вирішення житлового питання для працівників, а радше те, що «перепрофілювання цієї землі для щільної забудови сприятиме гармонізації функцій та завершенню міського кварталу».
Міністерство освіти, культури та спорту повідомило CIN-CG, що заплановане будівництво критого басейну на цьому місці є недоцільним. оскільки такий об'єкт має бути розташований у більшому спортивному комплексі, який має відповідну інфраструктуру та потужності. Вони також зазначили, що простір не відповідає необхідним містобудівним та архітектурним вимогам, а також що будівництво басейну вплине на навколишнє середовище.
«Покращивши кілька зелених зон, UCG відмовилася від будівництва приблизно 56 848 квадратних метрів Загальної площі, яка дозволена для будівництва згідно з чинним документом просторового планування», – заявляє урядове відомство.
Ціни на землю різко зросли
Але очевидно, що перетворення землі принесло великі вигоди компанії LD Group, яка ще до прийняття Змін до Просторового та міського плану (ПУП) Подгориці, у вересні 2023 року, почала скуповувати луки третього класу, що були приватною власністю кількох осіб, де не планувалося житлове будівництво. З моменту придбання першої ділянки у другій половині 2023 року, 1386/2, площею трохи менше 800 квадратних метрів, за 454 799,49 євро, компанія LD Group продовжила розширювати свою власність, перехопивши у інших власників сусідню ділянку 1386/1, площею 3250 квадратних метрів, за яку заплатила майже мільйон євро – 973 984 євро. Частина цієї більшої ділянки була отримана за договором дарування, а решта була придбана, як видно з договорів купівлі-продажу, що знаходяться у володінні CIN-CG.
Яка бізнес-логіка спонукала цю компанію заплатити майже півтора мільйона за земельні ділянки, якщо на момент покупки їх не можна було використовувати під комерційне та житлове будівництво? Можливо, вони знали, що земля буде перепрофільована та приноситиме великий прибуток? CIN-CG звернулася до LD Group, але відповіді ми не отримали.
Зрозуміло, що перепрофілювання, про яке просить ректор Божович, призвело до різкого зростання ціни на цю землю. Неподалік від цієї ділянки та сама компанія вже реалізувала проєкт Green Level, на елітній вулиці Баку в Подгориці, поблизу університетського центру, на краю Толоського лісу. На місці колишніх лук виросло поселення. На офіційному сайті компанії комплекс описується як «ідеальне місце для приємного життя».
Зміни до Плану міського розвитку (ПМР) дозволили LD Group розширити свою бізнес-імперію та за допомогою нового проєкту побудувати високощільні бізнес- та житлові об'єкти на ділянці площею близько чотирьох тисяч квадратних метрів. Це частина міста, де ціна квадратного метра в новобудові коливається від понад трьох тисяч євро і навіть сягає п'яти тисяч. UCG має 14-відсоткову частку власності в міській ділянці 37, де зараз будується компанія з Нікшича.
Уся хронологія викликає сумніви щодо процесу просторового планування, а саме щодо того, що зміни до Плану міського розвитку Подгориці, найважливішого планового документа на місцевому рівні, були змінені на користь інвестора, а не суспільних інтересів.
Цікаво, що на відміну від ректора Божовича, Управління головного міського архітектора просило скасувати зміну зонування, оскільки комплекс не передбачав місця для спорту та відпочинку. Про це йдеться у Звіті про громадське обговорення проекту змін до міського плану Подгориці (Звіт) від березня 2025 року.
«Враховуючи, що демонтований спортивно-оздоровчий об’єкт не був замінений, і він має важливе значення для університетського комплексу, необхідно повернути спортивно-оздоровче призначення на відповідне місце», – заявила тоді столична служба.
Як видно зі Звіту, відповідне міністерство позитивно відреагувало на ці зауваження, заявивши, що вони «переглянуть та максимально виправлять відповідні ділянки».
І представник столиці в Раді з перегляду містобудівної документації Зоріка Ракчевич Безпосередньо перед прийняттям остаточної версії АРВ Міністерство внутрішніх справ наголосило, що умовою складання остаточного АРВ є «врахування коментарів та поваги до пропозицій та рекомендацій установ».
Незважаючи на таку позицію столиці та думку її представника в Раді з розгляду містобудівної документації, в остаточних змінах до Містобудівного плану, прийнятих у серпні 2025 року, призначення цієї локації залишилося житловим.
Вони порушили закон про просторове планування та будівництво об'єктів.
Це порушує статтю 36 Закону про просторове планування та будівництво об'єктів, яка стосується підготовки пропозиції щодо документа планування, і яка визначає, що пропозиція плану готується на основі Звіту.
Окрім того, що цільове призначення землі в цьому місці було змінено шляхом внесення змін до ПУП, у документі додатково зазначено, що будівництво може негайно здійснюватися безпосередньо за цим планом, навіть якщо він є чинним. ДЮП - Університетський центр.
Це означає, що інвестор зможе будувати без розробки з більш точним планом нижнього рівня, що є незвичним та суперечливим на практиці, тим більше, що це не проект суспільного значення, а житлово-господарський комплекс.
Це дозволяє обійти ключові кроки, які в іншому випадку були б необхідні для детального плану, такі як громадські слухання, експертні оцінки та погодження від відповідних установ. Також уникається перевірки важливих елементів: транспортних сполучень, щільності забудови та того, як нові будівлі вписуватимуться у школу, Тологову шуму та навколишні квартали.
Згідно із Законом про просторове планування та будівництво об'єктів Чорногорії, планування має ґрунтуватися на суспільних інтересах, збереженні громадських просторів та прозорості процедури. Стаття третя цього закону чітко говорить, що індивідуальні інтереси не повинні шкодити суспільним інтересам.
LD Group зараз розвиває проєкт «Зелене місто» в Міському кварталі, де ціна квартир за квадратний метр становить від 2.500 до 2.600 євро, тоді як гаражне місце коштує 15 000 євро.
У березні 2025 року LD Gradnja, дочірня компанія LD Group, що також належить Луці Нікчевичу, оголосила про спільний проект з Університетом Чорногорії та Столицею – реконструкцію та озеленення частини Толошського лісу.
Новий житлово-діловий комплекс, який буде зведено на місці спортивних споруд, значно вплине на навколишню забудову та змінить умови проживання громадян, які вже мають там квартири.
«Ми зовсім випадково дізналися, лише кілька тижнів тому, що тут замість басейну буде збудовано нову будівлю, що повністю змінить атмосферу. Якби ми знали, що поруч з нашими квартирами буде збудовано нову, величезну будівлю, ми б сюди не приїхали. Ніхто з нас нічого не знав про зміни в планах, і жодного повідомлення не було. Лише коли ми трохи розібралися, з’ясувалося, що будівля насправді внесена до Плану реконструкції та розвитку міста», – розповіла CIN-CG жінка з цього району.
«На Бакинській вулиці вже й так затор, там недостатньо паркувальних місць, величезні затори, а кожна нова будівля означає більше автомобілів і ще менше місця. Запланована будівля буквально загородить нам вид і займе єдине вільне місце, що у нас залишилося. Ми плануємо звернутися до мера». Саші Муйовичу«, а також відповідного міністра, і ми просимо їх пояснити нам, на якій підставі взагалі було позначено цю будівлю. За потреби ми організуємо підписання петиції, бо не хочемо, щоб умови в нашому районі за одну ніч змінилися на гірше», – каже співрозмовник CIN-CG.
Це не єдиний приклад суперечливого планування у змінах до Плану міського та регіонального розвитку Подгориці. Під час їх розробки було внесено велику кількість так званих «точкових» змін цільового призначення територій на прохання різних інвесторів та землевласників. Ця методологія зазнала різкої критики з боку професійної спільноти через те, що це ad-hoc зміни, які вносяться непрозорим чином та без попереднього аналізу. У Подгориці майже немає населеного пункту, де б не було внесено таких змін. Крім того, проблематичним є те, що такі суттєві зміни вносяться через процес розробки змін до плану, які повинні включати лише певні виправлення та вдосконалення планувальних рішень у чинному плані.
Випадок із Белградською вулицею, що знаходиться в самому серці найстарішого центру міста, є прикладом того, як влада ставила індивідуальні інтереси вище за суспільні. У цій частині міста попередні планувальні документи передбачали будівництво Музею природознавства, а тепер там планують житловий будинок. Особливо проблематично те, що це відбувається в той час, коли мешканці навколишніх будинків місяцями протестують проти нових міських рішень та інтенсивного будівництва в цьому районі, який і без того перевантажений з точки зору інфраструктури та дорожнього руху.
У селищі Забєло було проведено перетворення паркових зон на центральні заняття на площі 2.500 квадратних метрів, незважаючи на те, що столиця активно переговорювала з власниками землі щодо експропріації з метою розширення паркової зони для цієї дуже густонаселеної місцевості.
У процесі DUP-a У кварталах 35 та 36 замість гаража з чинного ДЮПу передбачено можливість безпосереднього будівництва шестиповерхової будівлі. У частині Тологічна шума планується заклад громадського харчування, а вздовж берега річки Морача в Загоричі – туристичні зони. У селищі Доньї Кокоті також може здійснюватися пряме будівництво на площі до 50 гектарів, в межах зони, де планується дуже інтенсивне будівництво бізнес- та комерційних об'єктів.
Бонусне відео:
