Перші наслідки нового Закону про легалізацію незаконних будівель ми побачимо в середині наступного року, коли всі фактори процесу легалізації незаконних будівель повноцінно запрацюють у впровадженні правового рішення, повідомили «Вісті» у Міністерстві просторового планування, урбанізму та державного майна.
На даний момент відомство пояснює Славен Радунович, триває робота над прийняттям змін до Закону про державне землевпорядкування та кадастр, а також змін до Закону про державне майно, з метою узгодження цих двох законів з чинним Законом про легалізацію об'єктів. Враховуючи, що ці два закони додатково врегулюють процес легалізації, цю перешкоду буде усунено.
Закон було прийнято 31 липня, а Міністр просторового планування, урбанізму та державного майна пояснив, що цей закон поширюється на понад 100 000 будівель, що це складний процес, і що цей закон намагається ввести будівництво в легальне русло. Він повторив, що з 2017 року лише 5,5 відсотка будівель, на які було подано запити, було легалізовано, або з 61 647 запитів було видано 3 397 рішень про легалізацію.
До кінця жовтня надійшло 2.000 запитів на реєстрацію цих об'єктів у кадастрових записах, а найбільша кількість зафіксована у столиці та в муніципалітетах Бар, Улцинь, Котор, Жабляк, Будва, Даниловград, Герцег-Нові, Нікшич та Рожає, сказав він. Марко Булатович, директор Управління нерухомості.
Говорити про наслідки Закону про легалізацію незаконних об’єктів ще зарано, враховуючи, що впровадження Закону розпочалося в середині серпня цього року, і що тим часом було проведено роботу з гармонізації інших правових норм та забезпечення основної умови легалізації, якою є надання супутникових та аерофотограмметричних знімків, пояснює компетентне міністерство.
«Єдиний термін, визначений Законом про легалізацію незаконних споруд, наведено у статті 48, де власник незаконної споруди зобов’язаний розпочати процедуру реєстрації споруди в кадастровому обліку протягом шести місяців з моменту набрання чинності Законом. У найближчий період два правові рішення будуть узгоджені з цим Законом, що завершить необхідні зміни до закону в рамках процесу легалізації», – зазначають у Міністерстві просторового планування, урбанізму та державного майна.
За їхніми словами, очікувати результатів раніше середини наступного року нереально, враховуючи складність процесу легалізації та необхідність залучення всіх необхідних факторів для проведення цього процесу належним чином. Вирішення проблеми легалізації також суттєво покращить кадастровий облік.
У муніципалітетах Бієло-Поле, Тіват та Бар ситуація схожа, коли йдеться про виконання Закону про легалізацію незаконних будівель.
65 запитів на легалізацію в Бієло-Поле
До Секретаріату планування та просторового розвитку міста Бієло-Поле було подано 65 запитів на легалізацію, проте на їх основі неможливо здійснити процедуру легалізації, тобто видати остаточні рішення про легалізацію незаконно збудованих споруд.
Про це у відповіді «Вісті» заявив секретар Секретаріату з питань просторового планування та розвитку. Гарріс Шахман, нагадуючи, що органи місцевого самоврядування відповідають за здійснення процедур легалізації будівель загальною площею до 500 м².
«Причина полягає в неможливості зареєструвати незаконно збудовані будівлі в Управлінні нерухомості, відповідно до вказівок Міністерства просторового планування, урбанізму та державного майна, що вже на початковому етапі процедури є перешкодою, через яку розпочаті процедури не можуть бути завершені», – сказав Шахман.
Додаткові перешкоди у подальшому провадженні, зазначив він, стосуються законодавчо встановлених умов, насамперед обов'язку дотримуватися мінімальної відстані 1 метр між будівлею та межею сусідньої ділянки або отримання згоди власника сусідньої ділянки.
«Враховуючи, що будівлі вже збудовані, і що значна їх кількість розташована на відстані менше 1 метра, у випадках, коли згоду сусідів отримати неможливо, легалізація таких будівель неможлива», – пояснив він.
Крім того, секретар у своїй відповіді зазначив, що Закон передбачає створення комісій, які виїжджають на місця, щоб визначити, чи є об'єкт стабільним та безпечним для використання, і складають протокол про це.
«Ми вважаємо, що стійкість будівлі не можна визначити однозначно, виключно на основі візуального огляду та зовнішнього вигляду будівлі. Стійкість будівлі визначається, згідно з професійними правилами, шляхом проведення замірів, перевірки несучої здатності ґрунту, аналізу фундаменту, підготовки геотехнічного дослідження, статичного розрахунку будівлі, а також шляхом візуального огляду (поява тріщин, нахил будівлі тощо)», – наголосив Шахман.
З огляду на вищезазначені ключові перешкоди, Шахман зазначив, що Секретаріат планування та просторового розвитку не видав жодного рішення про визначення розміру плати за міську рекультивацію, а також рішення про легалізацію незаконно збудованих об'єктів відповідно до чинного Закону про легалізацію.
«З вищезазначених причин ми вважаємо, що внесення змін до Закону є необхідним для того, щоб забезпечити більш ефективні дії органів місцевого самоврядування, реалізацію розпочатих процедур та їх успішне завершення», – підсумував Шахман.
Новий План міського розвитку (ПМР) у Тіваті ще не прийнято.
З моменту набрання чинності 15 серпня нового Закону про легалізацію незаконних будівель до Секретаріату просторового розвитку та планування муніципалітету Тіват надійшло 70 нових запитів від власників таких будівель щодо їх легалізації.
Це значно більше, ніж кількість запитів на легалізацію незаконних споруд у Тіваті протягом усього 2024 року, коли їх було подано загалом 50.
Однак, Секретаріат міського планування не відповів на запитання «Viesti» про те, яка сума зборів за муніципальне облаштування земель під забудову або зборів за міську рекультивацію стягується з власників таких об’єктів на основі нових запитів на легалізацію, поданих досі.
Не було відповіді на питання, яка структура незаконних будівель, власники яких подали запити після набрання чинності чинного закону, чи є вони переважно житловими, чи іншим типом будівель. Не отримавши конкретної відповіді від влади місцевої адміністрації Тівата, нам також було цікаво почути, які, на їхню думку, перешкоди та труднощі виявлені досі для впровадження цього закону на території найменшого муніципалітету в Боці Которській.
Однією з ключових перешкод, безумовно, є той факт, що Термін дії Просторового та міського плану Тівата закінчився у 2020 році, і що держава, яка донедавна мала юрисдикцію над ним, тим часом не розробила та не прийняла новий базовий місцевий документ просторового планування для муніципалітету Тіват.
В іншому випадку, муніципалітет Тіват розпочав цей рік із загальною кількістю 1.257 невирішених запитів на легалізацію, поданих до нього в період з 2017 року до кінця 2024 року. Згідно з останніми доступними даними про ситуацію в цій сфері, протягом 2024 року Секретаріат міського планування видав 69 рішень про зупинення процедури легалізації незаконних будівель до прийняття Генерального плану регулювання (від якого держава, яка мала його прийняти, відмовилася), або до прийняття нових місцевих планових документів, тоді як за одним запитом процедуру було зупинено до вирішення майново-правових відносин.
Минулого року в Тіваті було прийнято загалом 25 рішень про легалізацію (18 для житлових та 7 для допоміжних об'єктів), а також два рішення про зупинення процедури.
40 дозволів на будівництво видано у Барі
Цього року до Секретаріату урбанізму та просторового планування муніципалітету Бар було подано 11 800 запитів на легалізацію будівлі або її частини, ця служба видала близько 40 дозволів на будівництво та затвердить ще 20 до кінця грудня.
Про це «Вісті» розповів виконувач обов'язків секретаря цього секретаріату. Огнен Лекович.
«Секретаріат адвокатської колегії наразі має близько 20 запитів на об’єкти інфраструктури, які перебувають на розгляді, і переважна більшість з них буде вирішена найближчим часом», – сказав Лекович, додавши, що в цих випадках найбільшою проблемою завжди є вирішення майново-правових відносин, оскільки для отримання дозволу на будівництво необхідно подати документи на право власності.
Найбільшою перешкодою під час видачі цього типу дозволу є експропріація або згода власника ділянки. Об'єкти, що охоплюються Детальним містобудівним планом (ДМП), найчастіше пов'язані з експропріацією, тоді як об'єкти загального інтересу також використовують принцип надання згоди, оскільки власники ділянок повинні надати таке схвалення.
Секретаріат цього року видав 40 дозволів на будівництво, і, за словами Лековича, вони сподіваються, що решту (близько 20 запитів) буде вирішено до кінця року.
Ще однією перешкодою, з якою вони стикаються в цій галузі, за його словами, є те, що проектувальники недостатньо знайомі з новими правилами з моменту прийняття нового закону. Лекович каже, що вони звикли працювати над проектами без інституційного контролю, що тепер призводить до великої кількості коригувань проектів.
Тому вони планують найближчим часом провести зустріч для місцевих проектувальників, де вони висвітлять проблеми, які полегшать Секретаріату видачу дозволів на будівництво, а також дадуть проектувальникам можливість висловити проблеми, з якими вони стикаються у зв'язку з адміністрацією. Це, головним чином, довгоочікувані дозволи на пожежну та електротехнічну безпеку, дозволи на дорожній рух, які видаються за деякими новими стандартами...
«Щоб вони не опинилися в ситуації, коли не отримають схвалення головного міського архітектора, бо якщо вони отримають його схвалення або схвалення головного державного архітектора, це не означає, що вони отримають схвалення Секретаріату на дозвіл на будівництво, бо це може означати, що схвалення було надано згідно з попереднім законом, який не враховував площу зелених насаджень, кількість паркувальних місць, цільове призначення будівлі та кількість житлових одиниць», – пояснив він.
Лекович зазначив, що прийняття нового Закону про легалізацію незаконних споруд, який набув чинності у серпні цього року, принесло численні зміни, які необхідно представити громадянам у зрозумілій для них формі.
«Наприклад, за старим законом не можна було легалізувати будівлю, якщо вона не була включена до планувального документа, або якщо вона не відповідала чотирьом параметрам з DUP, які мали бути виконані, що вони контролювали в секретаріаті, і це також були вимоги, яким не відповідала велика кількість будівель. Новий закон скасував це та дозволив легалізувати будівлі, які знаходяться до лінії регулювання в бік дороги, і до одного метра в бік сусіда для будівель площею до 200 квадратних метрів, або двох метрів для будівель понад 200 квадратних метрів. Це створило нову проблему. Власники сусідніх ділянок можуть бути невідомими власниками в реєстрі нерухомості, вони можуть бути іноземними громадянами, це може бути сусід, з яким вони не спілкуються і навмисно не дають згоди», – сказав Лекович.
Програмне забезпечення для легалізації
Міністерство просторового планування, урбанізму та державного майна матиме інформацію про кількість поданих запитів після набрання чинності Законом у січні 2026 року.
«Міністерство збирає дані від органів місцевого самоврядування щопівроку. Для того, щоб мати чіткіші, надійніші та точніші записи, Міністерство у 2026 році розпочне процес розробки програмного рішення, яке допоможе нам у режимі реального часу контролювати процес легалізації незаконних будівель, переданих органам місцевого самоврядування, та процес легалізації незаконних будівель, який очолить Адміністрація з легалізації незаконних будівель», – зазначають у цьому Міністерстві.
Бонусне відео:
