Жодного запиту на легалізацію досі не подано, хоча з моменту набрання чинності нового Закону про легалізацію незаконних споруд, прийнятого Міністром юстиції, минуло майже півроку. Славен Радунович, оголосивши, що багаторічна проблема незаконного будівництва нарешті буде вирішена.
«За цінами 2022 року мені довелося б заплатити близько 90 000 євро за ділянку площею 677 квадратних метрів, а за міську реконструкцію будинку площею 139 квадратних метрів – 13,5 тисячі. Загалом близько 100 000 євро, тож мій щомісячний внесок становив би понад 260 євро протягом 30 років, і боюся, що тепер він буде вдвічі більшим», – каже власник незаконного будинку в Малі-Брдо. Горан Грдініч za Центр журналістських розслідувань Чорногорії (CIN-CG).
Окрім витрат, проблема полягає в тому, що Міністерство просторового планування, урбанізму та державного майна (МПМ) досі не має даних про те, скільки незаконних споруд є в Чорногорії, скільки з них знаходяться на державній чи муніципальній землі, а також скільки з них займаються господарською діяльністю в таких спорудах. Вони також запізнилися з публікацією супутникового знімка, а закони не узгоджені, тому перевірку дослідження для подання заявки також заблокували. Кінцевий термін подання заявки на легалізацію – 14 лютого 2026 року, але, за неофіційною інформацією CIN-CG, термін буде продовжено на шість місяців, після свят.
Ситуація, за якої держава не знає кількості незаконних будівель, є наслідком десятиліть толерантності до такого будівництва, а толерантність ґрунтувалася на вигодах, які політичні структури отримували від підтримки незаконних забудовників, вказала CIN-CG організація KANA/ko akto ne arhitekt.
«За цей час не було розроблено систему, яка б контролювала та регулювала планування та будівництво, і ми бачимо результати цього в Чорногорії на кожному кроці. Тому не дивно, що ситуація хаотична: проблема величезна та поширена, а можливості для її вирішення слабкі та нерозвинені», – заявила неурядова організація, яка десятиліттями працює над запобіганням спустошенню простору в Чорногорії.
За останнє десятиліття це вже друга спроба легалізувати незаконно збудовані будівлі, яких налічується приблизно 100 000. Держава ухвалила рішення про легалізацію незаконних будівель у 2017 році та кілька разів змінювала закони, але далі початку справа не просунулася. Незважаючи на новий Закон про легалізацію незаконних будівель від серпня 2025 року, влада досі не має чіткого уявлення про масштаби незаконного будівництва. Жоден муніципалітет досі не надав Міністерству кількість незаконних будівель. Затримки з ключовими даними, заблоковані процедури та нефункціональне адміністрування ще більше позбавили сенсу процес, який мав навести лад у цій місцевості та забезпечити правову безпеку громадян.
Поки що невідомо, скільки коштуватиме земля, ані «комунальні послуги» в Подгориці.
Нелегальні забудовники зобов'язані сплачувати міські збори за відновлення частинами, а ті, хто будував на місцевих або державних землях, також зобов'язані сплачувати земельні збори.
Розстрочка для тих, хто незаконно збудував будинки більшої площі в поселенні, де Грдініч збудував свій будинок на початку цього століття, становитиме понад 500 євро. Скільки саме становитиме ця сума, поки що невідомо. Мешканці Малі-Брдо, одного з незаконних поселень у Подгориці, вважають, що навіть ціни легалізації кількарічної давнини є неприйнятними, і висловлюють побоювання, що вони можуть бути набагато вищими.
«Ми визнаємо, що створили проблему і хотіли б її вирішити, але вони ставлять нас у ситуацію, коли ми не можемо платити. Громадськість обдурили, що ціна буде низькою, ми не знаємо ціни, і не знаємо, за що виступаємо», – сказали кілька мешканців Малі-Брдо в інтерв’ю CIN-CG, які почали будувати будинки, переважно на державній землі, в цьому поселенні в 1990-х роках.
Донедавна до цього «дикого поселення» можна було дістатися макадамовою дорогою, раніше це була кам’яниста місцевість, тут немає води, сміттєвих контейнерів, а електрика досить слабка, але всі справно сплачують податки, електроенергію, вивозять сміття.
Багато людей намагалися, навіть коли був прийнятий попередній закон, легалізувати свої будинки. У Малі-Брдо, згідно з оцінкою від 2022 року, вимагали 132 євро за квадратний метр землі. Після прийняття 14 серпня цього року нового Закону про легалізацію незаконних будівель очікується, що місцеві органи влади нададуть нові оцінки.
Марина Ізгаревич Павичевич, державний секретар Міністерства просторового планування, урбанізму та державного майна, визнав CIN-CG, що «оцінка державної землі, де зведено незаконні споруди, не така вже й низька, і ці ціни, як правило, вищі, ніж раніше».
Деякі органи місцевого самоврядування, такі як найбільший – Столичне місто Подгориця, ще не ухвалили нових рішень щодо збору за міську рекультивацію незаконних будівель, тому невідомо, чи зросте ця ціна. Згідно з чинним Рішенням про збір за міську рекультивацію для Столичного міста від 2020 року, ціни коливаються від 141,5 євро за квадратний метр будівлі в першій зоні до 48,81 євро у п'ятій. Для шостої зони в Подгориці, яка включає сільські поселення, витрат на міську рекультивацію немає.
Тільки в Подгориці, поруч із Малим Брдо, є кілька «диких поселень», збудованих шляхом захоплення державних, муніципальних та приватних земель – у лісопарку Загорич, Какарицькій горі, Дайбабській горі...
Згідно зі старим Законом про просторове планування та будівництво об'єктів, було подано 62 495 запитів на легалізацію. У процесі легалізації, який розпочався у 2018 році, було легалізовано лише 3 596 об'єктів.
У Фіскальній стратегії уряду від липня 2024 року зазначено «орієнтовну цифру – легалізація принесе до 183 мільйонів євро доходів». У тому ж документі оцінюється кількість незаконних споруд до 100 000.
Безпосередньо перед прийняттям Закону міністр просторового планування, урбанізму та державної власності Славен Радунович заявив, що закон наведе порядок, і що кожен, хто займатиметься незаконним будівництвом, відтепер матиме великі проблеми.
«Він очікує, що щонайменше 300 мільйонів євро буде сплачено до державного та місцевих бюджетів на основі зборів за легалізацію», – сказав Радунович.
Однак, його колега каже, що держава вже раніше припустилася величезних помилок у процесі легалізації. Існує велика кількість документів планування, пояснює вона, які Конституційний суд визнав недійсними з 2017 року, тому деякі райони Подгориці взагалі не мають планів – Доня Гориця, Толоші, Момішичі.
«Можна сказати, що держава не виконала свою роботу, адже велика кількість користувачів, які раніше хотіли легалізувати свої об’єкти, не змогли цього зробити через відсутність планувальної документації», – наголошує Павічевич Ізгаревич.
Затримка з поданням заявки
Згідно з новим Законом про легалізацію незаконних об'єктів, з серпня цього року нові запити ще не подавались, зокрема тому, що Міністерство майже на два місяці запізнилося з публікацією супутникового так званого ортофотознімку, який був опублікований лише в листопаді цього року.
Легалізувати можна лише ті будівлі, які є на так званому ортофотознімку, який доводить, що будівлі були побудовані до липня 2025 року. Це єдина ділянка, де розпочато певні роботи. Наприкінці грудня в Жабляку було знесено сім будівель, які були побудовані після супутникового знімка від липня 2025 року.
Окрім записів, також очікуються зміни до Закону про державне землевпорядкування та кадастр, щоб розблокувати перевірку дослідження, оскільки цей закон не був узгоджений із Законом про легалізацію.
Вона пояснює, що зацікавлені користувачі могли подати запит раніше, але він є неповним без завершеного та завіреного дослідження, яке кадастри не можуть засвідчити без внесення змін до Закону.
Комісії, які місцеві органи влади мають формувати згідно з новим Законом, ще не сформовані, а також у них виникають проблеми з відбором землевпорядників.
Через усе це Спілка муніципалітетів звернулася з проханням продовжити терміни подання заявок, встановлення обліку незаконних споруд, термін формування муніципальних комісій, а також термін відбору геодезичних організацій.
Головною метою прийняття закону було легалізувати якомога більше будівель, заявляє державний секретар, і хоча незаконні забудовники частково привілейовані цим законом, вони, безумовно, є в цьому просторі, і, можливо, краще врегулювати цей простір і забезпечити їм базові умови проживання.
KANA каже, що тут немає швидкого рішення.
«Єдине, на що ми можемо сподіватися, це те, що держава почне створювати серйозні можливості для вирішення проблеми, а чи вдасться їй це зробити, ще належить побачити».
Затримка в KANA інтерпретується наступним чином:
«Це все симптоми того, що ми вже сказали – системи, яка б серйозно займалася цими проблемами, не існує, а спроби запустити її досі сповнені помилок. Початкові терміни були занадто короткими, муніципалітети не були готові, програмні інструменти не працювали, землеміри були перевантажені роботою... Але нічого з цього не дивно, адже проблема величезна, а потужностей немає. Це як намагатися організувати бібліотеку за день, де книги роками складаються без жодного порядку, і у вас навіть немає бібліотекаря».
Закон також блокував операції з нерухомістю майже на чотири місяці
Прийняття нового Закону про легалізацію також заблокувало операції з нерухомістю майже на чотири місяці після його прийняття. Зокрема, новий закон зупинив успадкування будівель без дозволу, продаж будівель без дозволу на експлуатацію, виконання договорів купівлі-продажу, які вже були підписані, але не всі кошти були сплачені...
Наступного дня після прийняття Закону Нотаріальна палата звернулася до Міністерства із запитанням, чи поширюється заборона на відчуження та передачу нерухомого майна виключно на незаконно збудовані споруди без дозволу на будівництво, які зведені після набрання чинності Законом у серпні цього року. Міністерство відповіло, що заборони поширюються також на споруди, збудовані до набрання чинності нормативних актів.
Нотаріусам довелося відмовляти клієнтам, які приходили з договорами купівлі-продажу. Вони стверджують, що Управління нерухомості, яке є частиною Міністерства внутрішніх справ, жорстко тлумачило новий закон. Таке тлумачення призвело до плутанини на ринку нерухомості.
У Нотаріальній палаті CIN-CG повідомили, що до 14 серпня держава дозволяла купувати незаконне майно, і воно перебувало в обігу так само, як і будь-яке інше. З 14 серпня вони не дозволяють розпоряджатися своїм майном, наголошують у Нотаріальній палаті, додаючи, що це є порушенням внутрішніх та міжнародних прав – права на мирне володіння.
Друга проблема, яку вони бачать, полягає в тому, що держава зменшила продажі нерухомості, а отже, і надходження від податку з продажу. А третя проблема полягає в тому, що 100 000 об'єктів нерухомості, що продаються, стали недоступними, тоді як попит величезний, тому ціни зростають.
У листопаді Міністерство змінило свою думку. Вони надали тлумачення Закону, які дозволяли торгівлю нерухомістю без дозволу на використання, що незаконні будівлі можна було успадковувати, що їх можна було дарувати, але лише між батьками та дітьми, а не між подружжям, що можна було реєструвати іпотеку...
Павічевич Ізгаревич заявляє, що вони розблокували ці процедури та надали нове тлумачення, і що Конституційний Суд оцінить, наскільки ці питання відповідають прийнятому Закону.
Закон у Конституційному Суді
До Конституційного суду Чорногорії подано дев'ять ініціатив щодо порушення провадження щодо перевірки конституційності Закону про легалізацію незаконних будівель, остання з яких надійшла 25 листопада, повідомили в суді CIN-CG.
За даними CIN-CG, одну з ініціатив подала Асоціація банків, а іншу – громадянин Сербії, який мав придбати нерухомість у Которі. Він запланував покупку на 15 серпня, але після ухвалення нового закону покупку зупинили.
Конституційний Суд повідомив нам, що ініціативи були подані юристами, приватними особами, неурядовими організаціями та двома іноземними фізичними особами.
«Усі ініціативи були об’єднані для проведення єдиної процедури та прийняття рішень», – зазначають у Конституційному Суді.
Ці ініціативи оскаржують увесь Закон. Зокрема, статтю 33 (Заборона відчуження та здійснення діяльності на незаконному об'єкті), пункти 1 та 2, які визначають:
«Об’єкт, який побудований без будівельного акту або всупереч цьому акту, не може перебувати в законному обігу, тобто не може бути відчужений, і в ньому не може здійснюватися господарська чи інша діяльність. Незаконний об’єкт, який не зареєстрований у кадастрі нерухомості або на який не видано рішення про легалізацію відповідно до цього закону, не може бути відчужений, і в цьому об’єкті не може здійснюватися господарська чи інша діяльність».
Далі стаття 12, пункт 8: «Рішення про легалізацію об’єкта також повинно містити заяву про те, що власник легалізованого об’єкта подав засвідчену заяву про відмову від права порушувати судовий позов проти держави, органу місцевого самоврядування або підприємства, що надає послуги, що становлять суспільний інтерес, з будь-яких підстав, пов’язаних з легалізацією та використанням легалізованого об’єкта».
А також було подано ініціативи відповідно до статті 15, яка стосується документації, що вимагає засвідченої заяви власника об'єкта про відмову від права порушувати судовий процес проти держави, муніципалітету чи установи.
«Заявники в ініціативах стверджують, що їхнє право на мирне володіння майном було порушено, що було порушено принцип заборони ретроактивного застосування законів... Деякі з них також подали докази того, що, як вони стверджують, їм заборонено реєструвати або розпоряджатися нерухомістю через спірні законодавчі положення», – йдеться у відповідях Конституційного Суду.
Вони додали, що якщо Суд визнає звинувачення в ініціативі обґрунтованими, він винесе рішення про порушення провадження:
«На даний момент ми не можемо говорити про те, коли буде прийнято рішення, оскільки це залежить від судді-доповідача, складності самої справи та аналізу практики конституційного суду».
Затримки з супутниковими знімками, блокування перевірки досліджень та нечіткі процедури показали, що держава ще не готова впровадити власний закон. Без інституційної підзвітності та чітких термінів процес легалізації загрожує стати черговою невдалою спробою просторового планування в Чорногорії.
Не можна ставитися до всіх однаково, спочатку потрібно знати, скільки їх.
У Просторовому плані Чорногорії наголошується, що процес легалізації має здійснюватися з попереднім детальним обліком незаконних будівель, що не всі незаконні будівлі можна розглядати однаково, і що необхідно суворо контролювати, запобігати та забороняти подальше незаконне будівництво.
«Процес легалізації незаконних будівель має бути переглянуто та критично оцінено з точки зору «шкоди», яку ці будівлі завдали простору, дотримуючись принципу справедливості, що означає розмежування будівництва, яке має соціальний характер – необхідність забезпечення житлом, стосовно того, що обслуговує ринкові спекуляції, а часто навіть узурпує громадський простір та державну власність», – наголошують у PPCG.
Незаконне будівництво особливо помітне в найпривабливіших районах Примор'я, а також у заповідних зонах.
«Таке будівництво шкодить інтересам широкої громадськості та створює тиск на природні ресурси та навколишнє середовище», – заявляє PPCG.
У цьому документі зазначено, що по всій Чорногорії існує близько 120 000 незаконних будівель, узурпованих та деградованих просторів.
Особливу проблему становлять плани початку 2000-х років, які «передбачають» надмірне житлове будівництво в поселеннях, що перевищує можливості навіть мінімального оснащення простору інфраструктурою та зручностями, необхідними для нормального функціонування поселень.
«Ці плани досі чинні, формально дозволяючи легальне будівництво нестійких споруд, що загрожує завдати незворотної шкоди міським районам», – попереджається у повідомленні.
Бонусне відео:
