Лідер «Руху за місто» та радник цієї групи громадян у парламенті Будви Георге Зенович подав до Спеціальної державної прокуратури (СДП) кримінальну заяву проти судді з питань банкрутства, керуючого у справах про банкрутство та ради кредиторів боржника-банкрута "Vektra Montenegro", оцінювача ринкової вартості нерухомості, а також інших невстановлених осіб за продаж старої будівлі колишнього Югославського річкового пароплавства (JRB) поблизу Старого міста муніципалітету Будви за 7,1 мільйона євро, що завдало прямої шкоди міському бюджету на суму кілька мільйонів.
Це підтвердив «Вісті» Зенович, який також працює в Секретаріаті з охорони майна муніципалітету Будва.
Нагадаємо, що муніципалітет Будви придбав лише будівлю JRB площею 815 квадратних метрів за 7,1 мільйона євро, але не землю навколо будівлі площею 5.454 квадратних метри.
«Є підстави для підозри, що кримінальний злочин, пов’язаний зі зловживанням службовим становищем, скоєно у сукупності з кримінальним злочином, пов’язаним зі підробкою офіційного документа, кримінальним злочином, пов’язаним зі схилянням до засвідчення неправдивого змісту, кримінальним злочином, пов’язаним з недбалою роботою на службі, кримінальним злочином, пов’язаним зі шахрайством на службі з елементами організації», – йдеться у кримінальній заяві, до якої мали доступ «Вісті».
У своєму поясненні Зенович зазначає, що у серпні 2025 року адміністрація з питань банкрутства «Vektra Montenegro» оголосила про продаж частини свого майна в Будві, включаючи житлові будинки, квартири та комерційні приміщення, за початковою ціною 6 902 789,20 євро.
«Це будівля колишнього «Югославського річкового пароплавства». Муніципалітет Будви взяв участь у процедурі та подав письмову пропозицію щодо купівлі нерухомості, що виставлялася на продаж, на основі Рішення про надання дозволу голові муніципалітету, яке було прийнято на сесії Муніципальних зборів Будви 25 серпня 2025 року, запропонувавши найнижчу початкову ціну. Після цього, згідно з інформацією, яка стала нам доступною через повідомлення ЗМІ, вищезгадане оголошення було скасовано. У подальшій процедурі продажу майна Адміністрація з питань банкрутства, а саме Рада кредиторів боржника-банкрута, прийняла прохання Муніципалітету Будви про продаж вищезгаданого майна шляхом прямих переговорів. Адміністрація з питань банкрутства надіслала Муніципалітету Будви пропозицію щодо укладення Договору купівлі-продажу нерухомості, що належить боржнику-банкруту «Vektra Montenegro», шляхом прямих переговорів, на суму 7 152 789,20 євро. Муніципалітет Будви погоджується з такою пропозицією, і Муніципальні збори Будви на своєму засіданні 31 грудня…» 2025 року приймає нове Рішення про надання повноважень меру, тим самим надаючи меру згоду на укладення договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості на суму 7 152 789,20 євро», – сказав Зенович.
Відхилення від методології
Як він додав, муніципалітет сплатив визначену суму та вніс запис до кадастру Управління нерухомості.
«Висловлюю підозру, що під час оцінки конкретного майна мало місце значне відхилення від правил та методології розрахунку ринкової вартості, а також інших позитивних нормативних актів, що створило пряму шкоду бюджету муніципалітету Будва у розмірі кількох мільйонів. А саме, площа будівель, про які йде мова, становить 815 квадратних метрів. Якщо вивести загальну площу будівель із запропонованої та реалізованої ціни купівлі конкретного майна у розмірі 7 152 789,20 євро, то сума становить 8 776,50 євро за квадратний метр будівлі. Важливо підкреслити ключові характеристики та стан будівлі, яка була предметом продажу, а саме те, що це будівля, побудована 90 років тому, і що вона, я припускаю, була реконструйована після землетрусу 1979 року, і що з того часу жодної додаткової реконструкції чи інших інвестицій у неї не здійснювалося. Просто подивившись на ділянку, легко зробити висновок, що будівля знаходиться у дуже поганому стані, занедбана та практично непридатна для використання. Протягом кількох десятиліть жодної господарської чи іншої діяльності не велося». у ньому відповідно до мети», – наголосив Зенович.
Як він додав, сама ділянка включена до Плану спеціального цільового призначення для прибережної зони, але на ній не дозволяється будівництво чи розширення потужностей, що додатково безпосередньо впливає на ринкову вартість конкретного об'єкта.
«Необхідною передумовою для планування будівництва на цьому місці є прийняття Державного дослідження місцезнаходження, яке не приймалося роками. Крім того, як приклад значного відхилення від оцінки ринкової ціни, підготовленої анонімним оцінювачем, яка була схвалена без заперечень суддею з питань банкрутства, адміністрацією з питань банкрутства та комітетом кредиторів, я також наведу офіційні дані, а саме розмір середньої ринкової ціни, підготовленої Статистичним управлінням, для цілей визначення середньої ціни за квадратний метр новобудови за 2025 рік», – зазначив Зенович.
Зокрема, як він додав, Рішенням про середню ринкову ціну за квадратний метр будівлі на 2025 рік Адміністрація місцевих доходів муніципалітету Будва визначила середню ринкову ціну будівель за квадратний метр на території муніципалітету Будва на 2024 рік (яка також буде застосована для розрахунку податку за 2025 рік).
«Середня ринкова ціна у розмірі 2 212,80 євро для житлових приміщень; 2 581,60 євро для комерційних приміщень, житлово-комерційних приміщень та приміщень для бізнесу; 1 290,80 євро для допоміжних споруд, нежитлових приміщень, гаражів, гаражних місць, підвалів та інших споруд (дахових терас, горищ, технічних кімнат); 1 475,20 євро для об'єктів, що будуються; 1 475,29 євро для нерухомих тимчасових споруд. У роз'ясненні зазначається, що в процедурі визначення ринкової ціни нерухомого майна (будівельного об'єкта) відповідно до статті 6, 6b Закону про податок на нерухомість, яка передбачає, що середня ринкова ціна за квадратний метр будівельного об'єкта визначається для житлового об'єкта на основі даних про середню ринкову ціну за квадратний метр новозбудованого житлового об'єкта в Чорногорії, опублікованих Статистичним управлінням Чорногорії, Monstat, за рік, що передує року, за який визначається податок, Адміністрацією місцевих державних доходів 26 березня 2025 року, дані, подані Статистичним управлінням від 31.03.2025, що середня ціна за квадратний метр житлової площі в новобудовах за 2024 рік становить 1.844,00 євро. Шляхом множення цієї ціни на коригувальні коефіцієнти, а також відповідно до Закону про податок на нерухомість та Рішення про податок на нерухомість, було отримано середню ринкову ціну будівлі за квадратний метр, яка використовується для розрахунку податку на нерухомість», – наголосив Зенович.
Порівняння ринкових вартостей
Зенович наголосив, що на підставі запиту на вільний доступ до інформації він намагався отримати Рішення про визначення податку на нерухомість для будівель та земельних ділянок, зареєстрованих у Реєстрі нерухомості 343 Муніципального адміністративного округу Будва (будівля JRB), але Адміністрація місцевих доходів муніципалітету Будва відхилила запит як заборонений.
«Ця інформація, безумовно, має вирішальне значення для порівняння ринкової вартості конкретного об’єкта нерухомості, і я очікую, що компетентна прокуратура отримає її в рамках процедури обстеження. Якби було прийнято скориговану ринкову вартість згідно з Рішенням про середню ринкову ціну за квадратний метр будівельного об’єкта за 2025 рік, тобто найвищу ціну в розмірі 2 581,60 євро для комерційного об’єкта, житлово-бізнесового об’єкта та комерційного приміщення, без будь-якого зменшення через вік об’єкта та його нефункціональність, помноживши її на площу відповідного об’єкта площею 815 квадратних метрів, ми б отримали суму 2 104 004,00 євро. Тому, якщо врахувати, що ця сума є основою для визначення податку на нерухомість для конкретного об’єкта нерухомості, ми отримаємо вартість, яка більш ніж у три з половиною рази нижча за ту, що визначена Адміністрацією з питань банкрутства, що, безумовно, викликає серйозні сумніви щодо методу та методології проведеної оцінки та причин, чому Адміністрація з питань банкрутства прийняла її та не заперечила проти неї», – підсумував Зенович.
Муніципалітету завдано багатомільйонних збитків
Зенович вказує на той факт, що муніципалітет Будви, як покупець, зазнав збитків на суму кілька мільйонів.
«Пропоную компетентній прокуратурі шляхом незалежної та об’єктивної експертної оцінки експертів у галузі геодезії, будівництва та фінансово-економічної галузі визначити реальну та об’єктивну вартість конкретного нерухомого майна та на її основі визначити розмір збитків, завданих муніципалітету Будва, та розмір неправомірної матеріальної вигоди, отриманої третьою особою, у тій самій сумі. Нарешті, не менш важливо, наголошую на тому факті, що «Vektra Montenegro» у справі про банкрутство вже один раз, у 2022 році, оголошувала продаж нерухомості на суму 7 970 000 євро. Однак предметом продажу на той час, окрім згаданої будівлі JRB площею 815 квадратних метрів, була також земельна ділянка площею 5 454 м2, що оточує будівлю JRB. На той час Захисник майна та правових інтересів стверджував, що зазначена земельна ділянка зареєстрована в реєстрі нерухомості як власність держави Чорногорія та не може бути частиною конкурсної маси «Vektra Montenegro» doo у справі про банкрутство, і зрештою подальшу процедуру продажу було призупинено. Що важливо для…» Обґрунтуванням цього застосування є той факт, що на той час, або у 2022 році, оцінка земельної ділянки площею 5 454 м2 разом із будівлями площею 815 квадратних метрів становила 7 970 000 євро, тоді як у 2025 році оцінка лише будівлі (будівлі JRB) становила 7 152 789,20 євро. Проста логіка призводить до висновку, що лише земля коштує близько 800 000 євро, або близько 150 євро за квадратний метр, зазначаючи, що на ній не планується будівництво. З іншого боку, вартість зруйнованої та непридатної для використання будівлі JRB площею 815 м2, на якій також заборонено будівництво або розширення потужностей, становить 8 776,50 євро за квадратний метр будівлі», – зазначив Зенович.
Побачити більше:
Завантажте додаток та слідкуйте за новинами
СЛІДКУЙТЕ ЗА НАМИ
